광교 자연앤센트레빌 지분적립형, 25% 내고 입주하면 남은 돈은?

분양가의 25%만 내고 입주한다니 집값을 한꺼번에 마련하는 것보다 문턱이 확 낮아 보인다. 그런데 나머지 75%를 다 사기 전까지 그 집 지분은 누구 것일까. 경기주택도시공사(GH)가 가지고 있고, 입주자는 그 지분을 쓰는 비용도 따로 내야 한다.

지난 10월 30일 공급을 발표한 광교 자연앤센트레빌 지분적립형 이야기다. 당장 처음에 내는 지분대금에 눈길이 가지만, 살면서 내야 할 돈까지 따져봐야 실제 부담이 얼마나 줄어드는지 계산이 나온다.

1. 25%는 내 지분 값, 남은 75%는 사용료가 따로 붙는다

광교 A17블록 전체 600가구 중에서 지분적립형은 전용 59㎡ 240가구다. 전용 84㎡ 360가구는 일반분양으로 나온다.

59㎡ 입주자는 최초 분양가의 25%에 해당하는 지분을 먼저 산다. 그리고 남은 GH의 지분을 쓰는 데는 별도 사용료가 붙는다. 임대보증금을 넣어두거나 일부를 월 임대료로 바꿀 수 있다.

그러니 준비할 돈을 분양가의 4분의 1에서 딱 끊어 생각하면 계산이 틀어진다. 내 지분을 사는 돈 옆에 보증금으로 묶일 돈이나 매달 나갈 월세도 같이 잡아야 한다.

2. 5년마다 지분을 더 살 때는 이자까지 붙는다

남은 지분 75%는 20년에 걸쳐 나눠 산다. 처음 25%로 시작해서 5년 차에 20%, 10년 차에 20%, 15년 차에 20%를 더 사고, 20년 차에 마지막 15%를 사들이면 내 지분이 45%, 65%, 85%를 거쳐 100%가 된다. 매달 적금 넣듯 조금씩 모으는 게 아니라 5년마다 목돈이 나가는 방식이다.

그때 낼 돈도 최초 분양가에서 해당 지분만큼만 똑 떼어 낸 금액이 아니다. 추가로 지분을 살 때는 최초 주택공급가격에 기간이자를 더해서 금액을 매긴다.

살면서 아직 못 산 GH 지분에 대한 사용료를 내고, 5년마다 지분을 더 살 때는 기간이자가 붙은 목돈까지 치러야 한다. 처음 들어갈 때 목돈 부담을 줄여주는 건 반갑지만, 첫 납부액만 보고 가볍게 덤빌 집은 아니다.

3. 5년 살았다고 바로 팔 수 있는 게 아니다

거주의무는 5년이고 전매제한은 10년이다. 두 기간이 똑같지 않다.

거주의무기간 5년을 채운 뒤 남에게 세를 놓으려면 GH의 동의를 받아야 한다. 10년 전매제한이 끝난 뒤에는 관련 절차를 거쳐 집 전체를 팔 수 있는데, 이때 생기는 시세차익은 그 시점의 보유 지분율대로 나눈다.

일정대로 지분을 샀다면 10년 차에 내 지분은 65%다. 전매제한이 풀리는 10년 차에 집을 판다고 해도 차익을 다 가져가는 게 아니라 65%만 내 몫이 된다.

4. 청약은 11월 9일부터, 특별공급 비율이 70%다

예정된 청약 접수일은 2026년 11월 9일 특별공급, 10일 1순위, 11일 2순위다. 59㎡ 지분적립형 당첨자 발표는 11월 18일이고 계약은 2027년 1월 25일부터 27일까지로 잡혀 있다. 신청은 한국부동산원 청약홈에서 받는다.

https://www.applyhome.co.kr

청약 자격은 모집공고일인 10월 30일을 기준으로 본다. 무주택 요건과 소득·자산 기준 등 본인이 넣으려는 공급 유형의 조건을 맞춰야 하는데, 청년 특별공급은 신청자 본인의 무주택 여부를 기준으로 따진다.

이번 물량은 청년 특별공급 15%, 신생아 가구 특별공급 20%를 포함해 전체 특별공급 비율이 70%나 된다. 노려볼 만한 특별공급 유형이 있다면 모집공고에서 세부 자격과 임대보증금 조건부터 꼼꼼히 확인해 봐야겠다.