고덕강일3단지 토지임대부, 건물값만 보면 곤란하다

분양가를 보면 일단 눈길이 간다. 그런데 건물값을 냈다고 매달 나갈 돈까지 끝나는 건 아니다. 땅은 따로 주인이 있고, 그 땅을 쓰는 돈도 계속 내야 한다.

얼마에 사는지만큼 매달 얼마를 내는지, 중간에 팔려면 어떤 조건을 따라야 하는지가 중요하다. 낮은 가격에 마음이 움직였다면 이 조건부터 짚어야 한다.

1. 가격이 낮은 이유, 땅은 빠져 있다

고덕강일3단지는 2026년 10월 16일 모집공고를 낸 1,305가구다. 토지는 SH 소유다. 분양받는 사람이 갖는 것은 건물이다. 땅값을 빼서 처음 들어가는 돈을 낮춘 구조다.

건물 분양가는 전용 49㎡가 2억8,000만~3억2,000만원, 59㎡가 3억4,000만~3억9,000만원이다.

여기서 가격만 보고 판단하면 중요한 비용 하나를 놓친다. 땅을 사는 돈은 빠졌지만, 땅을 쓰는 돈은 매달 남는다.

2. 매달 임대료에 대출 상환까지

월 토지임대료는 49㎡가 42만6,000원, 59㎡가 51만1,500원이다. 건물값을 치르고도 매달 챙겨야 할 돈이다. 처음 분양가를 볼 때부터 이 금액을 같이 봐야 한다.

지금 임대료로 쭉 살 수 있는 것도 아니다. 계약 후 2년이 지나면 증액할 수 있고, 증액 한도는 5%다. 현재 금액에 딱 맞춰 월 예산을 잡았다면 인상 가능성까지 다시 따져야 한다.

대출은 LTV 최대 80% 지원 예정이다. 다만 ‘최대’라는 말이 붙어 있다. 실제 승인액은 심사에 달렸다.

대출을 받는다면 매달 토지임대료와 대출 원리금을 함께 감당해야 한다. 분양가가 낮아 보인다는 이유로 월 부담까지 가볍다고 넘길 수는 없다.

3. 5년 살면 바로 팔 수 있나

거주의무는 5년, 전매제한은 10년이다. 숫자도 다르지만 세기 시작하는 날부터 다르다. 거주의무는 최초 입주 가능일부터, 전매제한은 당첨자 발표일부터 센다. 둘을 한 날짜에 맞춰 계산하면 안 된다.

제한기간 중 처분하려면 SH에 매입을 신청해야 한다. 이때 얼마를 받는지도 시점에 따라 달라진다.

거주의무 5년 이전에는 입주금에 정기예금 평균이자를 더해 받는다. 5년 이후부터 10년 이전에는 입주금에 ‘감정평가액과 입주금 차액의 70%’를 더한다. 다만 이렇게 계산한 금액이 입주금과 정기예금 이자의 합보다 적으면, 입주금과 정기예금 이자의 합을 적용한다.

팔 때 받고 싶은 가격만 생각해 둘 일이 아니다. 언제 처분하느냐에 따라 적용되는 계산부터 확인해야 한다.

10년 뒤에는 개인 간 거래가 가능해진다. 그래도 거래 대상은 건물이다. 새로 사는 사람 역시 건물만 소유하고 토지임대료를 부담한다. 시간이 지난다고 땅까지 소유하는 집으로 바뀌지는 않는다.

4. 최장 80년, 저절로 채워지지 않는다

토지임대차 기간은 40년 이내다. 건물 소유자 75% 이상이 갱신을 청구하면 40년 범위에서 연장할 수 있다.

‘최장 80년’만 보면 길게 느껴진다. 하지만 처음부터 80년이 자동으로 보장되는 조건은 아니다. 갱신을 청구할 사람의 비율과 연장 가능한 범위가 따로 있다.

처음 낼 건물값은 분명 눈에 들어온다. 이제 매달 낼 토지임대료와 대출 원리금도 나란히 놓아야 한다. 얼마나 살 생각인지, 중간에 처분해야 하면 얼마를 받는지도 함께 따져야 한다. 분양가 하나만 보고 결정하기에는 뒤에 붙은 조건이 꽤 구체적이다.