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네이버페이 부동산은 지도에서 매물을 찾는 화면이다. 지역을 고르고 지도에서 매물을 열면 층수·방 개수·방향·융자금까지 걸러 좁힐 수 있다. 매물 옆에는 국토교통부 실거래가가 같이 나온다.

중개사 7만 5천 명이 월 400만 개 넘는 매물을 올리고 110만 명이 본다. 숫자가 큰 만큼 화면에 뜬 것이 전부 지금 살 수 있는 집은 아니다. 항목마다 확인된 내용이 다르다.

1. 네이버페이 부동산 지역 선택부터 융자금 상세검색까지

지역 선택 → 지도에서 매물 확인 → 관심 매물 선택 → 단지정보와 시세·실거래가 확인. 여기까지가 기본 사용 방법이다.

실제로 갈리는 건 상세매물검색이다. 매물 탭에서 상세매물검색으로 들어가면 층수, 방과 욕실 수, 방향, 융자금, 올수리·복층·급매·세안고 같은 옵션까지 걸 수 있다. 지도 옆에는 거리뷰·항공뷰·위성뷰와 거리재기, 인근 중개사가 함께 나온다.

융자금 조건은 걸어 두는 게 낫다. 융자 없음으로 걸러 전화를 먼저 돌렸는데, 융자가 없어도 은행 대출을 꺼리는 집주인이 많아 남는 매물이 크게 없었다는 이야기가 있다. 조건을 느슨하게 걸고 매물 수만 늘려 봐야 전화에서 다 떨어진다.

2. 확인 매물을 거쳐도 남는 거래 완료 매물 1.37%

확인 매물은 매도의뢰인이 자필로 서명한 매물거래 홍보확인서를 확인한 매물이다. 그 집이 있다는 것과 팔 뜻이 있다는 것까지만 확인된다. 오늘도 남아 있다는 뜻은 아니다.

한국부동산원은 2022년부터 국토교통부 위탁을 받아 네이버페이 부동산 매물을 실거래 정보와 맞춰 보고 있다. 그해 1~2월 아파트 매매 광고 274만4188건 가운데 1.37%인 3만7705건이 거래가 끝난 뒤에도 지워지지 않고 남아 있었다. 이 중 계약을 직접 체결한 중개사가 방치한 것은 0.31%, 8700건이다.

빼면 1.06%다. 2만9천 건은 광고를 올린 중개사가 그 계약을 직접 하지 않아 거래가 끝난 줄도 모르는 매물이라 과태료 대상이 아니다. 이미 나간 집 100건 가운데 지울 책임이 있는 건 23건뿐이라는 말이다. 나머지는 그대로 떠 있어도 과태료를 내지 않는다.

그래서 방 보는 당일에 문의하라는 말이 나온다. 문의는 오늘 해 놓고 방은 일주일 뒤에 보면 그 사이 나가도 할 말이 없다. 오늘 이 방을 보고 싶은데 남아 있느냐고 물으면 매물이 남아 있다고 자신하는 중개사는 확인하고 오라고 한다.

3. 층고·채광까지 나오는 VR 투어 7만건

VR 투어는 집 안을 360도 카메라로 찍어 화면에서 돌려보는 기능이다. 내부 구조와 치수는 물론 전망과 채광, 동선까지 본다. 건물 높이와 일조량, 면적, 층고, 인테리어 구조가 함께 나온다. 안에 있던 가구와 반려동물은 AI로 지우고 빈 집 상태로 보여준다.

2024년 8월 50건으로 시작해 9개월 만에 5만 건, 2025년 11월에 7만 건을 넘었다. 6개월에 2만 건 늘었다. 같은 속도라면 연말까지 10만 건이라던 목표는 남은 두 달로 채울 양이 아니다.

VR이 붙은 매물은 일반 매물보다 체류 시간이 40% 이상 길다. 촬영비는 일부를 중개사가 내고 나머지를 네이버페이가 낸다. 단지 전체를 보여주는 VR 촬영비는 네이버페이가 전액 내고 연간 수십억 원이 들어간다. 그러니 VR이 붙었다는 건 중개사가 돈을 조금 더 내서라도 빨리 팔고 싶다는 뜻이다. 집이 좋다는 표시가 아니다.

4. AI 집찾기 질문권 주 5개를 한 문장에 몰아 쓰기

AI 집찾기는 2025년 6월 26일 베타로 나왔다. 부동산 탭 상단 버튼으로 들어가 조건을 문장으로 넣으면 매물을 골라 준다. 하루 1만 건쯤이 이 방법으로 검색된다.

질문권은 일주일에 5개다. 월요일에 새로 열리고 남은 건 다음 주로 안 넘어간다. KB부동산은 매일 10개를 준다. 일주일로 치면 70개, 14배다.

그러니 애매한 말로 시작하면 안 된다. 신혼부부가 살 만한 집이라고 넣으면 AI가 알아서 전세 3억으로 바꿔 검색한다. 그 3억이 내 예산이 아니면 다섯 번 중 한 번이 그냥 날아간다. 예산과 지역과 구조를 한 문장에 다 담는 게 질문권을 아끼는 유일한 방법이다.

같은 조건으로 두 곳에 물어 본 사람이 있다. 서울 아파트, 10억 이하, 방 2개 이상, 300가구 초과, 광화문에서 대중교통 1시간. 네이버페이는 8개, KB는 5개를 줬고 KB가 준 5개 중 2개는 인천 남동구와 경기 시흥이라 서울이 아니었다.

5. 도로·철도·개발 지구 지도는 월 1회 갱신

지도 오른쪽 개발 탭에 뜨는 개발계획은 공공기관이 고시 중인 정보를 모은 것이다. 도로와 철도, 개발 지구까지만 나온다. 건물 단위나 동네 한 귀퉁이의 개발은 안 나온다. 지도 위에 그어진 개발계획 선은 한 달에 한 번 업데이트된다. 어제 고시된 것이 오늘 지도에 있을 거라고 보면 안 된다.

화면 아래에는 이 정보가 참고용이고 정확성이나 신뢰성을 보증하지 않는다고 적혀 있다. 매물은 콘텐츠 제공업체가 보내온 그대로 올라오기 때문이다.

기존 PC 화면은 2026년 말 종료 예정이고 새 PC 부동산으로 넘어간다.

이제 매물 하나를 열면 이렇게 보면 된다. 확인 매물 표시와 융자금을 먼저 보고, VR이 붙었으면 층고와 채광을 보고, 방 보러 가기로 한 날 아침에 아직 남아 있는지 전화한다.