[태그:] 종부세기준

1. 종부세 기준은 공시가격 9억, 1세대 1주택은 12억부터

종부세 기준은 6월 1일에 가진 집의 공시가격을 사람별로 더해 9억원을 넘느냐다. 세대원 중 한 명만 집 한 채를 가진 1세대 1주택이면 12억원이다. 시세가 아니라 공시가격이고, 세대가 아니라 사람별로 더한다.

재산세를 냈는데 왜 또 내느냐고 묻는 사람이 많다. 재산세는 집이 있는 시·군·구가 걷는 지방세이고, 종부세는 그 위에 기준을 넘는 사람에게만 붙는 국세다. 두 번 내는 것처럼 보이지만 계산할 때 이미 낸 재산세 상당액을 빼 준다.

대상은 생각보다 좁다. 2024년 귀속 주택분 대상자는 45만5331명이었다. 가장 많았던 2022년 119만5430명의 38.1%다.

우리 집이 걸리는지 보려고 공시가격부터 찾아봤다. 호가를 넣고 계산기를 돌리면 늘 대상으로 나왔는데, 공시가격을 넣으니 기준선 아래였다. 출발 숫자가 틀리면 뒤 계산은 다 틀린다.

2. 종부세 기준일 6월 1일, 하루 차이로 낼 사람이 바뀐다

종부세 기준일은 매년 6월 1일이고, 그날 등기부에 이름이 있으면 7월에 집을 팔아도 그해 세금은 판 사람이 낸다. 내는 때는 12월인데 누가 얼마를 낼지는 6월 1일에 이미 정해진다.

그래서 잔금 날짜 하루로 수백만원이 왔다 갔다 한다. 파는 쪽은 5월 31일까지 넘기는 게 낫고, 사는 쪽은 6월 2일 이후에 받는 게 낫다.

고지서는 국세청이 계산해서 보낸다. 납부는 12월 1일부터 15일까지다. 고지 내용과 다르게 신고하고 싶으면 같은 기간에 직접 신고할 수 있고, 그러면 처음 고지된 세액은 취소된다.

빼 달라고 해야 빠지는 것도 있다. 임대주택 합산배제와 1주택 특례는 9월 16일부터 30일까지 신청해야 그해에 적용된다. 이 2주를 넘기면 국세청이 알아서 유리한 쪽으로 계산해 주지 않는다.

3. 공동명의 종부세 기준은 18억, 대신 세액공제가 없다

부부가 집 한 채를 반씩 가지면 각자 9억원씩 합쳐 18억원까지 공제받는다. 대신 고령자·장기보유 세액공제는 원칙적으로 받지 못한다. 공동명의 종부세 기준이 더 높은데도 항상 유리하지는 않은 이유가 이것이다.

공시가격 17억원짜리 집을 혼자 이름으로 가지면 150만원이 나온다. 같은 집을 부부가 50대 50으로 나눠 가지면 한 푼도 안 낸다.

역전은 나이와 보유 기간에서 생긴다. 세액공제는 만 60세 20%, 65세 30%, 70세 40%에 보유 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%를 더해 최대 80%까지 붙는다. 70세에 10년 넘게 산 사람이 공동명의로 바꾸면 18억 공제를 얻는 대신 그 80%가 통으로 사라진다. 그래서 부부 공동명의도 9월 16일부터 30일까지 신청하면 12억원 공제에 세액공제를 받는 방식으로 매년 골라 탈 수 있다.

여기서 한 줄이 특례 자체를 지운다.

배우자가 다른 집의 부속토지를 갖고 있으면 공동명의 1주택 특례를 신청할 수 없다. 재개발 구역이나 상속으로 남의 집 땅 지분이 배우자 이름으로 넘어온 경우가 그렇다. 절세하려고 부부가 함께 부속토지를 사면 1세대 1주택에서 아예 빠진다고 재정경제부가 2024년 6월 서면으로 답했다.

4. 아파트 종부세 기준, 세율은 과세표준 12억에서 나뉜다

과세표준 12억원까지는 집이 한 채든 세 채든 세율이 0.5~1.0%로 같다. 달라지는 곳은 그 위다. 12억원을 넘으면 2주택 이하는 1.3~2.7%, 3주택 이상은 2~5%가 붙는다.

과세표준은 공시가격이 아니다. 공시가격에서 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱한 값이다. 공시가격 15억원짜리 아파트를 혼자 가진 1주택자라면 15억에서 12억을 빼 3억, 여기에 60%를 곱해 1억8000만원이 과세표준이다. 0.5%를 매기면 90만원이고, 여기서 재산세로 낸 몫을 또 뺀다.

빼 주는 것이 하나 더 있다. 재산세와 종부세를 합한 부담은 작년보다 50%를 넘게 늘지 못한다. 세부담 상한 150%다.

이 상한이 올해 이상한 결과를 만든다. 강남 3구 일부 아파트는 공시가격이 크게 올라 이미 상한에 닿았다. 세율이나 공정시장가액비율을 올려도 이 집들은 그해 낼 돈이 더 늘지 않을 수 있다. 개편 소식에 놀란 집과 실제로 더 내는 집이 같지 않다.

5. 2026년 종부세 기준, 주택 수에서 집값으로

정부가 검토하는 방향은 주택 수 대신 집값으로 세율을 나누는 것이다. 8월 세제개편안에 담길 내용이고, 아직 법으로 확정된 것은 아니다.

문제로 지목된 것은 뒤집힌 순서다. 7월 16일 부동산 세제 토론회에서 강성훈 한양대 교수는 시가 30억원 한 채보다 10억원 세 채의 부담이 더 커지는 모순을 짚었다. 과세인원은 2022년 113만9000가구에서 2023년 35만1000가구로 줄었다가 2025년 48만1000가구로 다시 늘었다.

세액공제가 어디로 갔는지를 보면 더 분명하다. 지난해 과세표준 20억원을 넘는 주택에 붙은 세액공제는 461억원으로 1년 만에 153.2% 늘었다. 이 구간 대상자 8399명은 전체 53만8439명의 1.6%인데, 전체 세액공제 2071억원의 22.2%를 가져갔다. 그중 87.9%가 서울이었다. 과세표준 20억원은 아파트로 치면 시가 65억7000만원쯤이다.

공시가격은 뒤에서 계속 밀어 올린다. 공동주택 공시가격이 2025년 3.65%, 2026년 9.13% 올랐고, 2024년 귀속 주택분 세액은 이미 1조876억원으로 14.6% 늘었다. 개편이 없어도 올해 12월 고지서는 두꺼워진다. 세율표가 아니라 내 공시가격과 명의부터 보는 게 순서다.

자주 묻는 질문

아니다. 국세청이 계산해 고지서를 보낸다. 고지 내용과 다르게 신고하고 싶을 때만 12월 1일부터 15일 사이에 직접 신고하면 된다.

250만원을 넘으면 나눠 낼 수 있다. 12월 15일까지 절반을 내고 나머지는 이듬해 6월 15일까지 낸다.

사람별로 더한 공시가격이 나대지 같은 종합합산토지는 5억원, 상가·사무실 부속토지 같은 별도합산토지는 80억원을 넘으면 대상이다.