[태그:] 전용면적

34평형 집도 신생아 특례대출의 면적 요건에 들어갈 수 있다. 집을 사는 신생아 특례 디딤돌대출은 보통 주거 전용면적 85㎡ 이하를 본다. 매물에 크게 적힌 ‘34평형’을 그대로 대조하는 게 아니다.

85㎡를 평으로 바꾸면 약 25.7평이다. 여기까지만 읽으면 30평대 매물은 전부 지워야 할 것 같다. 그런데 흔히 34평형이라고 부르는 아파트의 전용면적은 84㎡ 안팎이다. 마음에 든 집을 지우기 전에, 숫자 옆에 붙은 이름부터 보자.

1. 34평형 집이 갑자기 25평이 된 이유

전용 84㎡는 약 25.4평이다. 여기에 공동현관·계단·엘리베이터·복도 같은 주거공용면적을 더하면 공급면적이 된다. 공급면적이 112㎡ 안팎이면 약 34평. 같은 집인데 어디까지 합쳤느냐에 따라 숫자가 달라진다.

방과 거실을 보러 갔는데 매물의 평수에는 함께 쓰는 공간도 들어 있었던 셈이다. 집이 줄어든 건 아니니 다행이다.

대출의 85㎡ 상한과 맞춰 볼 숫자는 전용면적이다. 공급면적이 112㎡여도 전용면적이 84㎡라면 일반적인 면적 요건을 충족한다. 반대로 ‘34평형’이라는 이름만 보고 모든 집이 통과한다고 정할 수도 없다. 주거공용면적이 단지마다 달라서, 같은 전용면적도 서로 다른 평형으로 불린다.

그래서 ‘몇 평까지 가능하냐’는 질문에는 전용 약 25.7평 이하라고 답할 수 있다. 매물 검색에서 공급면적 25.7평 이하만 남겨 버리면, 면적 요건에 맞는 30평대 집까지 놓치게 된다.

2. 84형이라는 이름보다 소수점이 더 정확하다

마음에 드는 84형을 찾았다면 매물 상세에서 정확한 전용면적을 확인한다. 84라는 유형 이름만 보지 말고, 소수점까지 적힌 ㎡ 값을 본다.

일반적인 85㎡ 기준을 적용하는 집이라면 전용 84.99㎡는 면적 요건에 들어가고, 85.01㎡는 넘는다. 둘 다 평으로 반올림하면 약 25.7평이다. 환산한 숫자는 같은데 결과는 달라진다. 이럴 때는 평 계산을 한 번 더 할 게 아니라 원래의 ㎡ 값을 그대로 비교하는 편이 낫다.

계약 전에는 해당 주소와 동·호수의 등기사항전부증명서, 매매계약서 또는 분양계약서를 놓고 전용면적을 대조한다. 용도 확인이 필요한 경우에는 건축물관리대장도 제출 대상이다. 매물 설명과 서류의 면적이 다르거나 어느 숫자가 전용인지 애매하면, 그 서류를 취급은행에 보여 주고 대상주택 면적을 확인받는다.

집 사진을 볼 때는 거실이 먼저지만, 대출을 맞출 때는 이 작은 숫자부터다. 마음에 드는 집을 찾고도 ‘평형은 맞는 것 같은데’에서 멈춰 있기는 아깝다.

3. 읍·면 주소라고 전부 100㎡는 아니다

전용 90㎡ 집을 발견했다면 지역을 보게 된다. 일반 상한인 85㎡를 넘지만, 일부 지역은 전용 100㎡ 이하까지 허용한다. 전용면적을 평으로 바꾸면 약 30.25평이다.

이 예외는 수도권 밖이면서, 도시지역이 아닌 읍 또는 면에 있는 주택에 적용된다. 세 조건이 함께 붙는다.

경기도의 읍·면은 수도권이므로 이 예외에 들어가지 않는다. 수도권 밖의 읍·면이라도 해당 주택이 도시지역에 있으면 일반적인 85㎡ 기준을 적용한다. 주소 끝에 ‘읍’이나 ‘면’이 보인다고 바로 100㎡를 대입하면 안 맞을 수 있다.

전용 90㎡ 집을 고르고 있다면 은행에 정확한 주소를 제시하고, 그 주택이 ‘수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면’에 해당하는지 확인한다. 원하는 답도 구체적이다. 이 집에 85㎡를 적용하는가, 100㎡를 적용하는가.

4. 면적이 맞는 집, 돈 조건도 맞을까

전용면적을 확인하고 나면 집을 계속 볼 이유가 생긴다. 이제 가격이다. 일반적인 구입용 대상주택은 대출접수일 현재 담보주택 평가액이 9억원 이하여야 한다. 토지임대부 분양주택의 사전청약 당첨자에게는 평가액 초과 시에도 신청 가능한 별도 예외가 있다.

일반 아파트라면 매도인과 합의한 매매가만 적어 두고 끝낼 수 없다. 은행에서 해당 주택에 적용할 담보평가액도 확인해야 한다. 전용 84㎡라고 가격 조건까지 맞는 건 아니니, 넓이는 맞췄는데 집값에서 다시 멈추면 아쉽다.

가구의 출산·무주택 요건과 소득·자산·기존 대출·신용 조건도 따로 심사한다. 신규 구입의 기본 소득 상한은 부부합산 연 1억3천만원이다. 두 사람 모두 소득이 있는 맞벌이는 합산 2억원 이하까지이며, 각각의 소득도 1억3천만원 이하여야 한다. 2026년 구입용 합산 순자산 상한은 5억1,100만원이다.

이 숫자들은 면적을 통과한 뒤에도 남는 조건이다. 자산심사 뒤에는 수탁은행의 소득·담보물 추가심사가 이어지고, 그 결과로 대출 가능 여부와 한도를 확인한다. 계약 전 상담에서는 정확한 전용면적과 주소, 예상 담보평가액, 가구 자료를 함께 제시해야 잔금에 쓸 수 있는 돈까지 이야기가 이어진다.

5. 전세로 고르면 집값 대신 보증금을 본다

전세용 신생아 특례 버팀목대출도 임차 전용면적 85㎡ 이하가 기본이다. 수도권 밖의 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하까지라는 지역 조건도 같다.

다만 전세에서는 매매용의 담보평가액 9억원 대신 임차보증금을 본다. 대상 보증금은 수도권 5억원 이하, 수도권 밖 4억원 이하다. 주거용 오피스텔도 전용 85㎡ 이하라면 대상에 포함되며, 채권양도협약기관 소유 쉐어하우스에는 면적 제한 예외가 있다.

매매로 보던 집을 전세로 다시 알아본다면 전용면적 옆에 전세보증금을 적는다. 같은 34평형이어도 이번에는 매매가가 아니라 그 보증금으로 주택 조건을 대조할 차례다.