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예상대출금액에 3억5천만원이 뜨면 잔금 계산이 한결 편해진다. 5억원짜리 집이라면 나머지 1억5천만원을 마련하면 되겠구나 싶다. 그런데 그 숫자를 계약서 옆에 적는 순간, 질문이 하나 생긴다. 잔금일에 정말 이만큼 들어올까?

신생아 특례 디딤돌의 일반 구입자금 한도는 최대 4억원이다. 조건을 넣어 계산한 예상액은 집을 고를 때 쓸 수 있지만, 잔금에 넣을 금액은 은행의 소득·담보 심사를 거쳐 확인해야 한다. 기금e든든에서 자산심사 적격 문자를 받았어도 은행 심사는 남아 있다. 반가운 문자 한 통으로 잔금 계산까지 끝나면 좋겠지만, 아직이다.

1. 먼저 계산해 보고, 그 숫자를 은행에 가져간다

예상액을 가늠할 곳은 주택도시기금의 주택구입자금계산마법사다. 주택도시기금 홈페이지에서 고객서비스 → 내집마련마법사 → 주택구입자금계산마법사로 들어간다.

직접 들어갈 주소는 https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP0503010101.jsp 이다.

첫 단계에서 신생아특례 디딤돌대출을 고르고 자격 문항에 답한다. 다음은 대출신청정보 입력, 그다음은 예상대출 금액산정이다. 화면에서 요구하는 소득·부채·자산과 주택 정보를 넣되, 집의 소재지와 생애최초 여부도 정확히 고른다. 수도권 집을 사면서 지방으로 계산하면 기대하는 금액부터 어긋난다.

보증 선택도 희망사항을 넣는 칸으로 생각하면 곤란하다. 가입 가능 여부를 모르는 상태에서 보증을 선택해 계산했다면, 은행에 그 보증을 실제로 이용할 수 있는지 먼저 물어야 한다.

계산 결과는 최소한의 입력으로 만든 참고금액이다. 그 숫자를 들고 우리·국민·신한·농협·하나은행의 취급 지점에 매수할 집과 소득서류를 보여 주면, 어디에서 금액이 달라질지 더 구체적으로 확인할 수 있다. 이용 가능한 지점은 은행마다 다를 수 있으니 방문할 지점의 취급 여부부터 확인한다.

2. 같은 5억원 집인데 5천만원 차이가 난다

5억원짜리 집을 은행도 5억원으로 평가한다고 가정해 보자. 일반 LTV 70%를 적용하면 공제 전 금액은 3억5천만원이다. 최대한도가 4억원이어도 이 집에서 곧장 4억원으로 계산되지는 않는다.

생애최초 구입자는 LTV 80%를 적용할 수 있다. 같은 평가액 5억원에 80%면 4억원. 그런데 수도권·규제지역 주택은 생애최초여도 70%다. 같은 가격의 집인데 지역에 따라 공제 전 금액부터 5천만원 차이가 난다. 첫 집이라는 조건만 보고 80%를 넣었다면 잔금표를 고쳐야 한다.

매매가격과 은행 평가액이 같아야 한다는 조건도 없다. 매매가격은 5억원인데 평가액이 4억8천만원이라면, 70%를 곱한 금액은 3억3,600만원이다. 계약서에 5억원을 썼다고 대출 계산도 그 숫자로 고정되는 게 아니다. 담보평가는 가격정보, 공시가격, 분양가액, 감정가액 순서로 한다.

여기에 DTI 60% 이내라는 소득 제한도 적용된다. 집에서 계산한 금액이 충분해도 은행이 인정한 소득과 기존 부채에 따라 한도가 더 낮아질 수 있다. 대출기간도 함께 보므로, 원하는 금액만 말하기보다 몇 년 동안 어떤 방식으로 갚을지도 같이 상담하는 편이 낫다.

검색하다 보이는 5억원 한도 안내는 적용 조건을 함께 봐야 한다. 일반 최대한도는 2025년 6월 28일 시행된 조치로 5억원에서 4억원으로 줄었다. 금융위 경과규정은 시행 전까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부를 마친 경우 등에 종전규정을 적용하며, 가계약은 인정하지 않는다. 시행 전 전산상 대출 신청접수가 완료된 경우에 대한 공통 경과규정도 있다.

구계약이라면 계약서와 계약금 납부 증빙으로 종전한도 적용 여부를 은행에서 확인한다. 기금의 상세 안내에 적힌 계약일과 경과규정을 대조해야 하므로, 특히 6월 27일 당일 계약은 날짜만 보고 종전한도 적용 여부를 확정하지 않는다. 별도로 토지임대부 분양주택 사전청약 당첨자 중 본청약 최종 입주자로 선정된 경우에는 최고 5억원·LTV 80% 예외가 있다. 지금 일반 매물을 산다면 최대 4억원에서 계산을 시작하면 된다.

3. 70%까지 계산했는데 또 빠지는 돈

3억5천만원까지 계산했으니 이제 끝인가 싶다. 여기서 선순위채권, 임대보증금, 최우선변제 소액임차보증금이 빠질 수 있다. 흔히 방공제라고 부르는 돈이 마지막 항목이다.

담보 쪽 계산은 담보주택 평가액에 LTV를 곱한 뒤 이런 금액을 빼는 방식이다. 이후 일반 최대한도와 DTI 제한도 함께 적용한다. 관련 대출총액이 매매가격을 넘을 수도 없다. 집값에 비율 한 번 곱해서 끝낼 수 있으면 편하겠는데, 실제로 받을 금액을 계산하려면 공제액을 더 봐야 한다.

방공제 때문에 부족해지는 금액은 구입자금보증으로 달라질 수 있다. 일반구입자금보증이나 생애최초 특례구입자금보증에 가입할 수 있다면 최우선변제 소액임차보증금을 차감하지 않고 한도를 산정할 수 있다. 이때 없어지는 공제는 해당 소액임차보증금뿐이며, 실제 임대보증금이나 선순위채권 공제까지 없어지는 것은 아니다.

생애최초 보증은 등기상 주택을 주거용으로 이용하고, 소유권에 권리침해가 없으며, 임대차가 없는 주택이어야 한다. 세입자가 있다면 대출실행일까지 퇴거하는 조건으로 보증신청이 가능하다. 이 조건은 [한국주택금융공사 구입자금보증 안내](https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_02_06.do)에서 직접 대조할 수 있다.

기존 보증도 걸린다. 국민은행 기준으로 차주나 배우자가 주택금융공사 보증을 이용 중이면 전세보증금반환보증을 제외하고 생애최초 특례구입자금보증에 가입할 수 없다. 대출실행일까지 기존 보증을 해지하면 가입이 가능하다.

은행에는 방공제가 얼마인지, 가입 가능한 보증은 무엇인지, 보증을 반영하면 대출액이 얼마가 되는지를 함께 묻는다. 보증료도 확인한다. 공제를 줄여 받을 돈이 늘어나는 건 반갑지만, 보증 가입과 비용까지 잔금 계획에 넣어야 계산이 끝난다.

4. 사업자는 통장에 들어온 돈부터 소득으로 넣지 않는다

이제 소득을 넣을 차례인데, 사업자는 여기서 잠깐 멈추게 된다. 매출이 들어온 통장을 보고 연소득을 적으면 은행이 인정하는 금액과 달라질 수 있다. 준비해야 할 것은 사업을 하고 있다는 자료와 소득을 증명하는 자료다.

사업을 하고 있다는 증빙으로 사업자등록증을 준비한다. 사업소득 확인은 소득금액증명원이나 ISA 가입용 소득확인증명서, 연말정산용 사업소득 원천징수영수증, 세무사가 확인한 전년도 과세표준확정신고 및 납부계산서 중 해당 서류를 쓴다. 국민은행은 최근 2개년 소득확인서류와 건강보험자격득실확인서도 요구한다.

소득 한도는 부부합산 연 1억3천만원 이하가 기본이다. 두 사람 모두 소득이 있으면 합산 2억원 이하까지 가능하되, 각자의 소득이 1억3천만원 이하여야 한다. 합계만 2억원 아래로 맞추면 끝나는 조건은 아니다. 혼인신고 전이라면 신생아 가족관계증명서에 올라 있는 부모의 소득과 자산을 합쳐 심사한다.

일반 구입 신청자는 성년 세대주로서 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 분양권·조합원 입주권도 주택 보유로 본다. 출산은 접수일 기준 2년 내, 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용한다. 태아는 포함되지 않으며, 입양아는 접수일에 만 2살 미만이어야 한다. 신생아 특별공급·우선공급 당첨자는 자녀가 만 2세를 넘은 경우에도 신청할 수 있다.

2026년 순자산 기준은 부부합산 5억1,100만원 이하다. 일반 대상주택은 접수일 현재 담보평가액 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하이며, 수도권을 제외한 도시지역 밖 읍·면은 100㎡ 이하까지다.

기존 대출 내역도 같이 가져간다. 기금 전세자금대출은 실행일 당일 상환조건으로 이용할 수 있지만, 차주나 배우자가 다른 집의 주택담보·중도금대출을 이용 중이면 신규 구입대출이 불가능하다. 계산기에 적은 부채와 실제 상환할 부채를 은행이 같은 내용으로 보고 있어야 잔금에 쓸 금액도 맞출 수 있다.

5. 적격 문자를 받은 다음에 잔금표를 완성한다

온라인 신청은 기금e든든 https://enhuf.molit.go.kr 에서 할 수 있다. 신청 뒤 HUG가 자산을 심사하고 결과를 문자로 보낸다. 그다음 수탁은행에 서류를 내고 소득·담보 심사를 거쳐 대출가능 여부와 한도를 확인한 뒤 실행한다.

자산심사 적격 문자를 받았다면 이제 은행에 매매계약서, 등기사항전부증명서, 출생·가족관계 자료, 소득서류 등을 제출할 차례다. 일반 구입대출은 소유권이전등기 전에 신청하며, 이미 등기를 했다면 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청할 수 있다. 이 신청기한과 잔금일에 돈이 실행되는 일정은 따로 확인한다.

은행에서 확인할 답은 구체적이어야 한다. 인정소득은 얼마인지, 집은 얼마로 평가됐는지, 공제와 보증을 반영한 승인액은 얼마인지, 남은 서류·상환 조건을 마치면 잔금일에 실행할 수 있는지를 묻는다. 잔금 날짜가 적힌 계약서를 같이 보여 주면 금액과 일정을 한 자리에서 맞출 수 있다.

5억원 집에서 계약금 5천만원을 이미 냈고, 은행 승인액이 3억1천만원이라고 가정해 보자. 잔금일에 더 마련할 매매대금은 1억4천만원이다. 계산은 5억원에서 납부한 계약금 5천만원과 대출 3억1천만원을 빼면 된다.

처음 예상했던 3억5천만원으로는 추가 현금이 1억원이면 됐는데, 승인액이 4천만원 줄자 필요한 현금도 그대로 4천만원 늘었다. 대출액의 작은 차이라고 넘길 돈이 아니다.

이 1억4천만원은 매매대금에 들어갈 돈이다. 취득세·중개보수·등기비용 등은 별도로 남겨 둔다. 은행 승인액과 실행일을 확인한 뒤, 잔금표에는 그날 실제로 마련할 현금까지 적는다.

잔금대출 4억원이 실행돼도 현금은 8억4,380만원이 필요하다. 강변역 센트럴 아이파크 이번 재공급의 분양가와 발코니 확장비를 합친 뒤 대출을 뺀 금액이다. 취득세와 등기비용은 아직 더하지도 않았다.

대출은 직접 은행에 신청해 심사를 받아야 한다. 사업주체가 알선하지 않으니 당첨 뒤 대출 창구까지 함께 정해지는 걸 기대하기는 어렵다. 당첨 여부와 잔금대출로 빌릴 수 있는 금액은 따로 봐야 한다.

10월6일 접수는 끝났고, 9월23일 공고에 따른 당첨자 발표는 10월12일이다. 신청했다면 이제 궁금한 숫자는 경쟁률보다 계약일에 보낼 돈, 그리고 11월30일까지 들어올 돈이다.

1. 계약금 1억2,438만원 다음에 더 큰 금액이 온다

이번 집은 이미 준공된 84C, 101동 402호다. 중도금이 없고 계약금 10%를 낸 다음 곧바로 잔금 90%를 낸다. 집이 완성돼 있다는 건 반갑다. 돈을 천천히 나눠 낼 시간까지 있는 건 아니었다.

아파트 분양가는 12억2,202만원이다. 여기에 발코니 확장비 2,178만원이 붙는다. 이미 공사된 확장을 승계하는 조건이라, 확장을 빼고 돈을 줄일 수는 없다.

아파트와 확장비 합계: 12억4,380만원

10월23일 계약금 합계: 1억2,438만원

입주 시 낼 잔금 합계: 11억1,942만원

공고상 아파트 잔금 마감은 11월30일이고, 확장비 잔금도 입주 때 함께 낸다. 10월23일 계약일부터 11월30일까지 38일. 계약금을 보내고 한숨 돌리려는데 다음에 필요한 금액은 열 배 가까이다.

잔금대출이 실행된다면 그 돈을 잔금에 보탠다. 대출 4억원을 가정하면 계약금을 낸 뒤 추가로 마련할 잔금 현금은 7억1,942만원이다. 먼저 낸 계약금까지 합친 총 현금이 8억4,380만원이다. 여기에 계약금을 한 번 더 더하면 계산이 틀어진다.

대출 실행액별로 아파트와 확장비에 필요한 총 현금은 이렇게 달라진다.

대출 4억원 실행: 8억4,380만원

대출 3억원 실행: 9억4,380만원

대출 실행 없음: 12억4,380만원

모두 승인액을 가정한 계산이고 세금·등기비용 전 금액이다. 대출이 예상보다 1억원 줄면 현금도 정확히 1억원 더 필요하다. 큰 금액을 반올림해서 보기에는 그 차이가 너무 크다.

세금도 별도로 남겨 둔다. 중과·감면 없는 일반 주택 유상취득에서 9억원 초과 주택의 취득세는 3%, 지방교육세는 0.3%다. 이번 전용면적은 85㎡ 이하라 이 일반 계산에서는 농어촌특별세가 붙지 않는다.

분양가와 확장비 합계 12억4,380만원을 과세표준으로 가정하면 취득세와 지방교육세는 4,104만5,400원이다. 대출 4억원 예시에 이를 더하면 현금은 약 8억8,485만원까지 올라간다. 실제 과세표준과 감면 판정에 따라 세액은 달라지며, 인지세·등기·채권 할인·대출 부대비용은 이 계산 밖에 있다. 단지 입주안내문의 84C 관리비 예치금도 60만9천원이다.

잔금만 딱 맞춰 놓아도 열쇠를 받는 날까지 더 나갈 돈이 있다.

2. 집값을 높게 평가받아도 대출은 더 적을 수 있다

분양가가 12억원대니 15억원 이하 주택의 대출 상한 6억원을 떠올리기 쉽다. 그런데 수도권·규제지역 주택구입목적 주담대의 가격 구간은 대출 신청일에 은행이 판단하는 시가로 나눈다. 분양가를 그대로 넣어 구간을 정하는 계산부터 다시 봐야 한다.

현행 일반 규정의 상한은 다음과 같다.

시가 15억원 이하: 최대 6억원

시가 15억원 초과~25억원 이하: 최대 4억원

시가 25억원 초과: 최대 2억원

은행이 한국부동산원 가격이나 KB부동산시세 일반평균가 등 공신력 있는 평가자료를 활용해 시가를 판단한다. 예를 들어 시가를 20억원으로 판단하고 현행 일반 규정을 적용한다면 가격별 상한은 4억원이다. 20억원은 설명을 위한 가정이지 이번 402호의 확정 평가액이 아니다.

높은 평가액은 담보가액 대비 대출 비율인 LTV 계산에는 도움이 될 수 있다. 그런데 시가가 15억원을 넘으면서 가격별 상한은 6억원에서 4억원으로 내려간다. 집값을 높게 인정받았는데 빌릴 수 있는 돈은 줄어드는 셈이다.

일반 차주의 규제지역 LTV는 40%다. 그렇다고 분양가 12억2,202만원에 40%를 곱한 4억8,880만8천원을 이번 대출액으로 적을 수도 없다. 은행이 인정하는 담보가액, 시가 구간별 상한, 소득과 부채 심사를 함께 통과한 금액이 필요하다.

생애최초라면 LTV 70% 우대가 적용될 수 있다. 그래도 가격별 상한과 DSR·DTI 심사는 함께 받는다. 생애최초 자격을 은행이 인정하더라도 시가 15억원 초과~25억원 이하 구간의 현행 상한을 적용하면 최대 4억원이다.

소득이 충분하면 그 4억원을 모두 받을까? 은행권 DSR은 원칙적으로 40%라, 소득에 비해 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 얼마나 되는지 본다. 기존 대출 상환 부담이 크면 새 주담대를 받을 여지가 줄어든다. 금리 상승을 가정해 한도를 계산하는 스트레스 DSR도 심사에 반영된다. 스트레스 금리는 실제 납부 이자에 더하는 금리가 아니라 대출 한도를 계산할 때 쓰는 금리다.

여기서 최초 분양이 2024년이었다는 점이 또 걸린다. 시행 전 모집공고가 나온 집단대출 사업장에는 종전규정을 적용하는 경과조치가 있다. 다만 이번 불법행위재공급의 신규 잔금대출을 은행이 어떤 대출로 분류하고 어느 경과요건을 인정할지는 별도로 확인해야 한다. 최초 공고일 하나만 보고 2024년 규정으로 계산하기에는 이번 계약이 너무 늦다.

이번 세대의 은행 평가액·경과규정 적용·최종 승인액은 아직 확정할 수 없다. 따라서 4억원도 이번 당첨자의 확정 한도가 아니라, 현금 부담을 살펴보기 위한 계산 예시다.

3. 전세보증금으로 채우려니 대출 순서가 걸린다

현금이 많이 필요하니 전세보증금이 떠오른다. 공고상 거주의무기간은 없다. 단지 입주안내문도 전세금을 받아 대출금 상환과 분양대금 납부가 확인되면 당일 입주가 가능하다고 안내한다.

하지만 세입자가 보증금을 어떤 돈으로 마련하는지에 따라 사정이 달라진다. 수도권·규제지역에서는 소유권 이전 조건부 전세대출이 금지돼 있다. 세입자의 전세대출을 받아 집주인이 분양잔금을 내고 소유권을 넘겨받는 방식이 여기에 해당한다. 세입자를 구했다고 그 사람의 전세대출까지 잔금 재원으로 잡을 수는 없다.

세입자가 대출 없이 마련한 보증금을 활용하려는 경우에도 입금일과 입주 가능일을 맞춰야 한다. 실제 받을 보증금과 지급일이 정해져야 11월30일 자금표에 넣을 수 있다.

주택구입목적 주담대를 함께 받는다면 전입 조건도 붙는다. 현행 일반 규정을 적용하는 수도권·규제지역 주담대에는 6개월 이내 전입의무가 있다. 이번 대출에 적용되는 경과조치와 약정 조건을 확인하고 임대 일정을 잡아야 한다. 거주의무가 없는 집이라는 말만으로 대출받고 곧바로 전세를 놓는 계획까지 완성되지는 않는다.

단지 입주안내문에는 더 구체적인 제한이 있다. 담보대출 세대에서 소유권 이전등기와 근저당설정등기 전에 계약자 외 세입자 등 다른 세대가 전입하면 담보대출이 불가하고, 대출금은 전액 상환해야 한다는 내용이다.

보증금 입금, 잔금 납부, 대출 실행, 등기, 세입자 전입. 같은 날 처리할 생각이라도 순서를 마음대로 정할 수는 없다. 은행과 입주 업무 담당자가 맞춘 순서가 있어야 돈도 들어오고 세입자도 들어갈 수 있다.

4. 은행에는 단지 이름보다 이번 402호 계약을 보여 준다

은행 상담에는 9월23일 재공급 공고와 101동 402호의 납부 일정을 가져간다. 계약금 1억2,438만원, 잔금 합계 11억1,942만원, 아파트 잔금 마감 11월30일을 함께 보여 줘야 이번 계약에 맞는 답을 받을 수 있다.

소득증빙과 기존 부채 내역도 같이 제시한다. 은행이 인정하는 담보가액과 시가 구간, 이번 재공급의 집단대출 해당 여부, LTV·스트레스 DSR 등 각각의 경과규정 적용을 확인해 대출 가능액을 계산한다. 생애최초라면 그 자격 인정 여부도 이때 확인한다.

한도를 들은 다음에는 실행 조건으로 넘어간다. 단지 입주안내문은 이전고시와 등기 일정이 지연될 수 있다고 알린다. 은행이 이 세대의 등기 진행 상태에서 잔금대출을 실행할 수 있는지, 필요한 서류는 무엇인지, 11월30일 납부에 맞출 수 있는지까지 답을 받아 둔다. 금액과 적용 조건은 서면으로 남겨 달라고 요청한다.

분양계약서 원본을 은행에 제출해야 하는 경우에는 취득세 신고 등에 쓸 사본을 먼저 보관한다. 대출은 신청 뒤 심사와 실행까지 시간이 걸리고, 입주증도 대출 실행과 분양대금 완납이 확인돼야 받을 수 있다. 이삿날 아침에 신청하고 오후에 열쇠를 받는 일정으로는 맞추기 어렵다.

대출이 제한돼도 분양대금은 계약자가 기한 안에 조달해야 한다. 잔금 기한을 넘기면 연체료가 붙고, 입주기간 종료일부터 3개월 이내 완납하지 않으면 계약 조건에 따라 해지될 수 있으며 계약금은 위약금으로 귀속된다.

그래서 계약일 전에 받아야 할 답은 단순한 최대한도보다 구체적이다. 이번 402호에 적용할 규정, 당첨자 조건으로 가능한 금액, 실행에 필요한 서류와 예상 입금일. 그 답을 받아야 잔금 11억1,942만원에서 얼마를 빼고 준비할지 정할 수 있다.