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예상대출금액에 3억5천만원이 뜨면 잔금 계산이 한결 편해진다. 5억원짜리 집이라면 나머지 1억5천만원을 마련하면 되겠구나 싶다. 그런데 그 숫자를 계약서 옆에 적는 순간, 질문이 하나 생긴다. 잔금일에 정말 이만큼 들어올까?

신생아 특례 디딤돌의 일반 구입자금 한도는 최대 4억원이다. 조건을 넣어 계산한 예상액은 집을 고를 때 쓸 수 있지만, 잔금에 넣을 금액은 은행의 소득·담보 심사를 거쳐 확인해야 한다. 기금e든든에서 자산심사 적격 문자를 받았어도 은행 심사는 남아 있다. 반가운 문자 한 통으로 잔금 계산까지 끝나면 좋겠지만, 아직이다.

1. 먼저 계산해 보고, 그 숫자를 은행에 가져간다

예상액을 가늠할 곳은 주택도시기금의 주택구입자금계산마법사다. 주택도시기금 홈페이지에서 고객서비스 → 내집마련마법사 → 주택구입자금계산마법사로 들어간다.

직접 들어갈 주소는 https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP0503010101.jsp 이다.

첫 단계에서 신생아특례 디딤돌대출을 고르고 자격 문항에 답한다. 다음은 대출신청정보 입력, 그다음은 예상대출 금액산정이다. 화면에서 요구하는 소득·부채·자산과 주택 정보를 넣되, 집의 소재지와 생애최초 여부도 정확히 고른다. 수도권 집을 사면서 지방으로 계산하면 기대하는 금액부터 어긋난다.

보증 선택도 희망사항을 넣는 칸으로 생각하면 곤란하다. 가입 가능 여부를 모르는 상태에서 보증을 선택해 계산했다면, 은행에 그 보증을 실제로 이용할 수 있는지 먼저 물어야 한다.

계산 결과는 최소한의 입력으로 만든 참고금액이다. 그 숫자를 들고 우리·국민·신한·농협·하나은행의 취급 지점에 매수할 집과 소득서류를 보여 주면, 어디에서 금액이 달라질지 더 구체적으로 확인할 수 있다. 이용 가능한 지점은 은행마다 다를 수 있으니 방문할 지점의 취급 여부부터 확인한다.

2. 같은 5억원 집인데 5천만원 차이가 난다

5억원짜리 집을 은행도 5억원으로 평가한다고 가정해 보자. 일반 LTV 70%를 적용하면 공제 전 금액은 3억5천만원이다. 최대한도가 4억원이어도 이 집에서 곧장 4억원으로 계산되지는 않는다.

생애최초 구입자는 LTV 80%를 적용할 수 있다. 같은 평가액 5억원에 80%면 4억원. 그런데 수도권·규제지역 주택은 생애최초여도 70%다. 같은 가격의 집인데 지역에 따라 공제 전 금액부터 5천만원 차이가 난다. 첫 집이라는 조건만 보고 80%를 넣었다면 잔금표를 고쳐야 한다.

매매가격과 은행 평가액이 같아야 한다는 조건도 없다. 매매가격은 5억원인데 평가액이 4억8천만원이라면, 70%를 곱한 금액은 3억3,600만원이다. 계약서에 5억원을 썼다고 대출 계산도 그 숫자로 고정되는 게 아니다. 담보평가는 가격정보, 공시가격, 분양가액, 감정가액 순서로 한다.

여기에 DTI 60% 이내라는 소득 제한도 적용된다. 집에서 계산한 금액이 충분해도 은행이 인정한 소득과 기존 부채에 따라 한도가 더 낮아질 수 있다. 대출기간도 함께 보므로, 원하는 금액만 말하기보다 몇 년 동안 어떤 방식으로 갚을지도 같이 상담하는 편이 낫다.

검색하다 보이는 5억원 한도 안내는 적용 조건을 함께 봐야 한다. 일반 최대한도는 2025년 6월 28일 시행된 조치로 5억원에서 4억원으로 줄었다. 금융위 경과규정은 시행 전까지 매매계약을 체결하고 계약금 납부를 마친 경우 등에 종전규정을 적용하며, 가계약은 인정하지 않는다. 시행 전 전산상 대출 신청접수가 완료된 경우에 대한 공통 경과규정도 있다.

구계약이라면 계약서와 계약금 납부 증빙으로 종전한도 적용 여부를 은행에서 확인한다. 기금의 상세 안내에 적힌 계약일과 경과규정을 대조해야 하므로, 특히 6월 27일 당일 계약은 날짜만 보고 종전한도 적용 여부를 확정하지 않는다. 별도로 토지임대부 분양주택 사전청약 당첨자 중 본청약 최종 입주자로 선정된 경우에는 최고 5억원·LTV 80% 예외가 있다. 지금 일반 매물을 산다면 최대 4억원에서 계산을 시작하면 된다.

3. 70%까지 계산했는데 또 빠지는 돈

3억5천만원까지 계산했으니 이제 끝인가 싶다. 여기서 선순위채권, 임대보증금, 최우선변제 소액임차보증금이 빠질 수 있다. 흔히 방공제라고 부르는 돈이 마지막 항목이다.

담보 쪽 계산은 담보주택 평가액에 LTV를 곱한 뒤 이런 금액을 빼는 방식이다. 이후 일반 최대한도와 DTI 제한도 함께 적용한다. 관련 대출총액이 매매가격을 넘을 수도 없다. 집값에 비율 한 번 곱해서 끝낼 수 있으면 편하겠는데, 실제로 받을 금액을 계산하려면 공제액을 더 봐야 한다.

방공제 때문에 부족해지는 금액은 구입자금보증으로 달라질 수 있다. 일반구입자금보증이나 생애최초 특례구입자금보증에 가입할 수 있다면 최우선변제 소액임차보증금을 차감하지 않고 한도를 산정할 수 있다. 이때 없어지는 공제는 해당 소액임차보증금뿐이며, 실제 임대보증금이나 선순위채권 공제까지 없어지는 것은 아니다.

생애최초 보증은 등기상 주택을 주거용으로 이용하고, 소유권에 권리침해가 없으며, 임대차가 없는 주택이어야 한다. 세입자가 있다면 대출실행일까지 퇴거하는 조건으로 보증신청이 가능하다. 이 조건은 [한국주택금융공사 구입자금보증 안내](https://www.hf.go.kr/ko/sub02/sub02_02_06.do)에서 직접 대조할 수 있다.

기존 보증도 걸린다. 국민은행 기준으로 차주나 배우자가 주택금융공사 보증을 이용 중이면 전세보증금반환보증을 제외하고 생애최초 특례구입자금보증에 가입할 수 없다. 대출실행일까지 기존 보증을 해지하면 가입이 가능하다.

은행에는 방공제가 얼마인지, 가입 가능한 보증은 무엇인지, 보증을 반영하면 대출액이 얼마가 되는지를 함께 묻는다. 보증료도 확인한다. 공제를 줄여 받을 돈이 늘어나는 건 반갑지만, 보증 가입과 비용까지 잔금 계획에 넣어야 계산이 끝난다.

4. 사업자는 통장에 들어온 돈부터 소득으로 넣지 않는다

이제 소득을 넣을 차례인데, 사업자는 여기서 잠깐 멈추게 된다. 매출이 들어온 통장을 보고 연소득을 적으면 은행이 인정하는 금액과 달라질 수 있다. 준비해야 할 것은 사업을 하고 있다는 자료와 소득을 증명하는 자료다.

사업을 하고 있다는 증빙으로 사업자등록증을 준비한다. 사업소득 확인은 소득금액증명원이나 ISA 가입용 소득확인증명서, 연말정산용 사업소득 원천징수영수증, 세무사가 확인한 전년도 과세표준확정신고 및 납부계산서 중 해당 서류를 쓴다. 국민은행은 최근 2개년 소득확인서류와 건강보험자격득실확인서도 요구한다.

소득 한도는 부부합산 연 1억3천만원 이하가 기본이다. 두 사람 모두 소득이 있으면 합산 2억원 이하까지 가능하되, 각자의 소득이 1억3천만원 이하여야 한다. 합계만 2억원 아래로 맞추면 끝나는 조건은 아니다. 혼인신고 전이라면 신생아 가족관계증명서에 올라 있는 부모의 소득과 자산을 합쳐 심사한다.

일반 구입 신청자는 성년 세대주로서 세대원 전원이 무주택이어야 하고, 분양권·조합원 입주권도 주택 보유로 본다. 출산은 접수일 기준 2년 내, 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용한다. 태아는 포함되지 않으며, 입양아는 접수일에 만 2살 미만이어야 한다. 신생아 특별공급·우선공급 당첨자는 자녀가 만 2세를 넘은 경우에도 신청할 수 있다.

2026년 순자산 기준은 부부합산 5억1,100만원 이하다. 일반 대상주택은 접수일 현재 담보평가액 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하이며, 수도권을 제외한 도시지역 밖 읍·면은 100㎡ 이하까지다.

기존 대출 내역도 같이 가져간다. 기금 전세자금대출은 실행일 당일 상환조건으로 이용할 수 있지만, 차주나 배우자가 다른 집의 주택담보·중도금대출을 이용 중이면 신규 구입대출이 불가능하다. 계산기에 적은 부채와 실제 상환할 부채를 은행이 같은 내용으로 보고 있어야 잔금에 쓸 금액도 맞출 수 있다.

5. 적격 문자를 받은 다음에 잔금표를 완성한다

온라인 신청은 기금e든든 https://enhuf.molit.go.kr 에서 할 수 있다. 신청 뒤 HUG가 자산을 심사하고 결과를 문자로 보낸다. 그다음 수탁은행에 서류를 내고 소득·담보 심사를 거쳐 대출가능 여부와 한도를 확인한 뒤 실행한다.

자산심사 적격 문자를 받았다면 이제 은행에 매매계약서, 등기사항전부증명서, 출생·가족관계 자료, 소득서류 등을 제출할 차례다. 일반 구입대출은 소유권이전등기 전에 신청하며, 이미 등기를 했다면 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청할 수 있다. 이 신청기한과 잔금일에 돈이 실행되는 일정은 따로 확인한다.

은행에서 확인할 답은 구체적이어야 한다. 인정소득은 얼마인지, 집은 얼마로 평가됐는지, 공제와 보증을 반영한 승인액은 얼마인지, 남은 서류·상환 조건을 마치면 잔금일에 실행할 수 있는지를 묻는다. 잔금 날짜가 적힌 계약서를 같이 보여 주면 금액과 일정을 한 자리에서 맞출 수 있다.

5억원 집에서 계약금 5천만원을 이미 냈고, 은행 승인액이 3억1천만원이라고 가정해 보자. 잔금일에 더 마련할 매매대금은 1억4천만원이다. 계산은 5억원에서 납부한 계약금 5천만원과 대출 3억1천만원을 빼면 된다.

처음 예상했던 3억5천만원으로는 추가 현금이 1억원이면 됐는데, 승인액이 4천만원 줄자 필요한 현금도 그대로 4천만원 늘었다. 대출액의 작은 차이라고 넘길 돈이 아니다.

이 1억4천만원은 매매대금에 들어갈 돈이다. 취득세·중개보수·등기비용 등은 별도로 남겨 둔다. 은행 승인액과 실행일을 확인한 뒤, 잔금표에는 그날 실제로 마련할 현금까지 적는다.

월급이 올랐는데 대출이자까지 따라 오를까 봐 걱정된다면, 신생아 특례 디딤돌대출은 한숨 돌려도 된다. 특례가 끝난 뒤 금리를 정할 때 쓰는 소득은 대출 취급 당시의 부부합산 소득이다. 5년 뒤 더 번다는 이유로 소득구간을 새로 올려 잡지 않는다.

다만 처음의 특례금리가 대출 만기까지 이어지지는 않는다. 집을 사는 디딤돌은 기본 5년, 전세보증금을 빌리는 버팀목은 기본 4년이다. 30년짜리 대출을 받았어도 처음의 특례기간은 5년. 만기와 특례기간은 달력에 따로 적어야겠다.

1. 연봉이 올라도 처음 소득으로 계산한다

대출받을 때는 부부합산 연소득이 8,500만원 이하였는데, 5년 뒤에는 그 선을 넘었다면?

2026년 2월 HUG의 공개 민원에도 이 질문이 올라왔다. HUG는 디딤돌의 특례 종료 후 금리를 대출 취급 당시 소득수준에 따라 정한다고 답했다. 처음 8,500만원 이하 구간으로 대출받았다면, 종료할 때 소득이 늘어도 그 구간의 산식을 쓴다. 소득이 오른 기쁨에 이자 걱정까지 붙일 일은 줄어든다.

그다음 궁금한 건 종료 후 금리도 계속 움직이느냐다. HUG는 같은 해 7월 회신에서 디딤돌의 특례 종료 후 산정된 금리는 고정금리로 만기까지 적용된다고 안내했다. 5년이 지날 때마다 새 시중금리로 갈아 끼우는 방식은 아니다.

여기서 실제 납부금리에 붙어 있는 우대금리는 따로 봐야 한다. 기본금리는 고정이어도 우대가 끝나면 그만큼 덜 깎아 준다. 은행 약정서에도 우대금리 적용 기준에 따라 대출금리가 바뀔 수 있다는 조건이 있다. 고정이라는 글자만 보고 매달 같은 이자를 예상했다면, 우대 종료일에서 계산이 달라질 수 있다.

2. 5년 뒤 금리를 보려는데, 접수한 달을 고른다

디딤돌을 처음 취급할 때 부부합산 연소득이 8,500만원 이하였다면, 적용 중인 특례금리에 가산금리를 더한다. 가산 폭은 대출접수일 당시 신혼부부 디딤돌의 최저기본금리와 신생아 특례 디딤돌의 최저기본금리 차이다.

그래서 모든 계좌에 같은 숫자를 더하면 안 된다. 처음 접수한 시기의 두 금리를 놓고 계산해야 한다. 지금의 일반 디딤돌 금리표에서 소득구간 하나를 찾아 그대로 옮기는 것도 맞지 않는다.

8,500만원을 초과했다면 계산이 바뀐다. 대출접수일 기준 한국은행의 예금은행 주택담보대출 금리와 은행연합회의 기금 수탁은행 분할상환 주택담보대출 최저금리를 비교해 작은 값을 쓴다. 둘 다 신규취급액 기준이다.

작은 값을 고르더라도 금리에는 하한이 있다. 연소득 1억3,000만원 이하라면 8,500만원 이하 구간의 특례 종료 후 최고금리가 하한이다. 1억3,000만원 초과라면 대출접수일 기준 적용 특례금리에 0.2%p를 더한 금리가 하한이다. 고시금리 두 개 중 작은 쪽이 나왔다고 계산이 바로 끝나지는 않는다.

해당 소득구간의 금리는 주택도시기금의 특례금리 적용 종료 후 적용 금리 화면에서 대출접수 연월과 주택 소재지에 맞춰 찾는다.

https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030808.jsp

이때 고를 달은 특례가 끝나는 달이 아니라 처음 접수한 달이다. 비대면 접수일은 기금e든든에서 본인과 배우자의 정보제공 동의가 모두 끝나 접수가 완료된 날이다. 은행에서 신청했다면 영업점이 신청정보를 보낸 뒤 기금e든든에서 접수가 완료된 날을 쓴다.

표에서 찾은 금리는 계좌의 우대 적용내역과 함께 맞춰야 한다. 기존 대출의 종료 후 금리를 오늘 신규 대출에 붙는 숫자로 바꿔 계산하면, 몇 년 전 받아 둔 조건을 놓치게 된다.

3. 특례를 연장했는데 청약 우대는 끝날 수 있다

아이를 더 낳아 특례기간이 늘었다면 낮은 금리를 더 오래 쓰게 된다. 반가운 일이다. 그런데 함께 받던 청약저축 우대까지 전부 연장됐다고 생각하면 다음 이자 내역에서 당황할 수 있다.

현행 디딤돌 안내에서 청약저축 우대는 대출실행일부터 최대 5년이다. 전자계약 우대와 출생 후 2년을 초과한 미성년 자녀 우대에도 최대 5년이라는 기한이 붙는다. 추가 출산으로 특례기간이 10년이 되어도, 기존 청약저축 우대의 5년은 별도로 끝날 수 있다.

확인할 날짜가 하나 더 생긴 셈이다. 특례 종료일 옆에 우대 항목별 종료일을 놓으면, 특례가 남았는데도 금리가 올라간 이유를 찾기 쉬워진다.

기존 계좌는 체결한 약정의 기한과 은행의 변경 안내를 기준으로 확인한다. 우리은행이 공개한 2025년 6월 23일 시행 약정 개정도 시행일 이후 신규 접수분부터 적용한다고 정했다. 현재 상품 화면의 우대기한을 오래된 계좌에 그대로 붙여 넣지는 않는다.

4. 전세는 4년이 되기 전에 이자가 달라질 수 있다

전세 버팀목은 더 일찍 금리 변화를 만날 수 있다. 특례기간이 4년이어도 대출 이용기간은 보통 2년 이내다. 한 번 연장할 때 아직 특례기간이 남아 있는 셈이다.

그 연장 때 새 임차보증금과 소득으로 금리를 다시 매긴다. 디딤돌의 종료 후 금리를 설명할 때는 처음 소득을 썼지만, 전세 연장에서는 연장 시점 소득을 본다. 소득이 늘었다면 여기서는 이자가 달라질 수 있다. 소득기준을 초과한 경우에는 해당 보증금 구간의 최고금리에 0.3%p를 더한다.

원금을 얼마나 갚았는지도 금리에 영향을 준다. 현행 연장 안내는 최초 대출금 또는 직전 연장 때 잔액의 10% 이상을 상환하거나, 0.2%p 가산금리를 적용하도록 한다. 분할상환으로 이미 그 10% 이상을 갚았다면 이 가산은 적용하지 않는다. 갱신 임대차계약기간이나 대출기간이 1년 이하라면 가산은 0.1%p이며, 전세금안심대출보증은 1년 1개월 이하가 기준이다.

새 보증금이 대출금보다 적어졌다면 대출금도 새 보증금 이내로 줄이도록 일부 상환한다. 보증금이 내려갔다고 좋아했는데 상환할 현금이 필요할 수 있으니, 갱신 계약과 대출 연장을 함께 계산해야 한다.

연장 외에 고시금리도 움직일 수 있다. 신생아 특례 버팀목의 약정은 특례기간 중에도 국토교통부 고시 기준금리가 바뀌면 적용금리가 바뀌도록 한다. 4년이라는 숫자는 특례를 적용하는 기간이지, 같은 금리를 고정해 두는 기간이 아니다.

전세는 특례가 끝난 뒤 금리를 계산하는 방식이 소득 7,500만원을 기준으로 달라진다. 대출신청 당시 산정된 소득이 그 이하면 접수일 당시 신혼부부 버팀목과 신생아 특례 버팀목의 최저기본금리 차이를 더한다. 이 구간의 종료 후 금리도 약정상 국토교통부 고시 기준금리가 바뀌면 달라질 수 있다.

7,500만원을 초과하면 접수일 기준 한국은행의 예금은행 전세자금대출 금리와 은행연합회의 기금 수탁은행 전세자금대출 최저금리 중 작은 값을 쓴다. 신규취급액 기준이며, 연소득 1억3,000만원 이하는 7,500만원 이하 구간의 종료 후 최고금리, 그 초과는 접수일 기준 적용 특례금리에 0.2%p를 더한 금리가 하한이다.

5. 둘째가 태어났다면 은행에 조건변경을 신청한다

추가 출산은 금리 우대와 특례기간 연장으로 이어질 수 있다. 접수 당시에는 접수일 기준 2년 내 추가 출산한 자녀가 대상이며, 대출기간 중 추가 출산한 경우에도 은행을 방문해 조건변경을 신청할 수 있다.

추가 출산 자녀 한 명당 디딤돌은 특례기간을 5년씩 늘려 최장 15년, 버팀목은 4년씩 늘려 최장 12년까지 이용할 수 있다. 금리 우대는 두 상품 모두 한 명당 연 0.2%p다. 이 우대의 적용기간도 따로 있어 디딤돌은 적용일부터 자녀 한 명당 최대 5년·최장 15년, 버팀목은 최대 4년·최장 12년이다.

현행 안내에서는 우대를 합쳐 깎아 주는 폭이 최대 0.5%p이고, 최종금리는 디딤돌 연 1.2%, 버팀목 연 1.0% 아래로 내려가지 않는다. 이미 우대 상한이나 최저금리에 닿아 있다면 추가 출산 우대가 적용돼도 금리가 0.2%p만큼 그대로 내려가지는 않을 수 있다.

대출 중 추가 출산했다면 은행에 조건변경을 신청하면서 금리 우대와 특례기간 연장을 함께 요청한다. 반영된 금리, 우대 적용 시작일, 바뀐 특례 종료일을 받아 두면 된다. 아이가 태어난 날짜만 적어 두고 기다리기에는, 이자에서 달라질 것이 꽤 많다.

34평형 집도 신생아 특례대출의 면적 요건에 들어갈 수 있다. 집을 사는 신생아 특례 디딤돌대출은 보통 주거 전용면적 85㎡ 이하를 본다. 매물에 크게 적힌 ‘34평형’을 그대로 대조하는 게 아니다.

85㎡를 평으로 바꾸면 약 25.7평이다. 여기까지만 읽으면 30평대 매물은 전부 지워야 할 것 같다. 그런데 흔히 34평형이라고 부르는 아파트의 전용면적은 84㎡ 안팎이다. 마음에 든 집을 지우기 전에, 숫자 옆에 붙은 이름부터 보자.

1. 34평형 집이 갑자기 25평이 된 이유

전용 84㎡는 약 25.4평이다. 여기에 공동현관·계단·엘리베이터·복도 같은 주거공용면적을 더하면 공급면적이 된다. 공급면적이 112㎡ 안팎이면 약 34평. 같은 집인데 어디까지 합쳤느냐에 따라 숫자가 달라진다.

방과 거실을 보러 갔는데 매물의 평수에는 함께 쓰는 공간도 들어 있었던 셈이다. 집이 줄어든 건 아니니 다행이다.

대출의 85㎡ 상한과 맞춰 볼 숫자는 전용면적이다. 공급면적이 112㎡여도 전용면적이 84㎡라면 일반적인 면적 요건을 충족한다. 반대로 ‘34평형’이라는 이름만 보고 모든 집이 통과한다고 정할 수도 없다. 주거공용면적이 단지마다 달라서, 같은 전용면적도 서로 다른 평형으로 불린다.

그래서 ‘몇 평까지 가능하냐’는 질문에는 전용 약 25.7평 이하라고 답할 수 있다. 매물 검색에서 공급면적 25.7평 이하만 남겨 버리면, 면적 요건에 맞는 30평대 집까지 놓치게 된다.

2. 84형이라는 이름보다 소수점이 더 정확하다

마음에 드는 84형을 찾았다면 매물 상세에서 정확한 전용면적을 확인한다. 84라는 유형 이름만 보지 말고, 소수점까지 적힌 ㎡ 값을 본다.

일반적인 85㎡ 기준을 적용하는 집이라면 전용 84.99㎡는 면적 요건에 들어가고, 85.01㎡는 넘는다. 둘 다 평으로 반올림하면 약 25.7평이다. 환산한 숫자는 같은데 결과는 달라진다. 이럴 때는 평 계산을 한 번 더 할 게 아니라 원래의 ㎡ 값을 그대로 비교하는 편이 낫다.

계약 전에는 해당 주소와 동·호수의 등기사항전부증명서, 매매계약서 또는 분양계약서를 놓고 전용면적을 대조한다. 용도 확인이 필요한 경우에는 건축물관리대장도 제출 대상이다. 매물 설명과 서류의 면적이 다르거나 어느 숫자가 전용인지 애매하면, 그 서류를 취급은행에 보여 주고 대상주택 면적을 확인받는다.

집 사진을 볼 때는 거실이 먼저지만, 대출을 맞출 때는 이 작은 숫자부터다. 마음에 드는 집을 찾고도 ‘평형은 맞는 것 같은데’에서 멈춰 있기는 아깝다.

3. 읍·면 주소라고 전부 100㎡는 아니다

전용 90㎡ 집을 발견했다면 지역을 보게 된다. 일반 상한인 85㎡를 넘지만, 일부 지역은 전용 100㎡ 이하까지 허용한다. 전용면적을 평으로 바꾸면 약 30.25평이다.

이 예외는 수도권 밖이면서, 도시지역이 아닌 읍 또는 면에 있는 주택에 적용된다. 세 조건이 함께 붙는다.

경기도의 읍·면은 수도권이므로 이 예외에 들어가지 않는다. 수도권 밖의 읍·면이라도 해당 주택이 도시지역에 있으면 일반적인 85㎡ 기준을 적용한다. 주소 끝에 ‘읍’이나 ‘면’이 보인다고 바로 100㎡를 대입하면 안 맞을 수 있다.

전용 90㎡ 집을 고르고 있다면 은행에 정확한 주소를 제시하고, 그 주택이 ‘수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면’에 해당하는지 확인한다. 원하는 답도 구체적이다. 이 집에 85㎡를 적용하는가, 100㎡를 적용하는가.

4. 면적이 맞는 집, 돈 조건도 맞을까

전용면적을 확인하고 나면 집을 계속 볼 이유가 생긴다. 이제 가격이다. 일반적인 구입용 대상주택은 대출접수일 현재 담보주택 평가액이 9억원 이하여야 한다. 토지임대부 분양주택의 사전청약 당첨자에게는 평가액 초과 시에도 신청 가능한 별도 예외가 있다.

일반 아파트라면 매도인과 합의한 매매가만 적어 두고 끝낼 수 없다. 은행에서 해당 주택에 적용할 담보평가액도 확인해야 한다. 전용 84㎡라고 가격 조건까지 맞는 건 아니니, 넓이는 맞췄는데 집값에서 다시 멈추면 아쉽다.

가구의 출산·무주택 요건과 소득·자산·기존 대출·신용 조건도 따로 심사한다. 신규 구입의 기본 소득 상한은 부부합산 연 1억3천만원이다. 두 사람 모두 소득이 있는 맞벌이는 합산 2억원 이하까지이며, 각각의 소득도 1억3천만원 이하여야 한다. 2026년 구입용 합산 순자산 상한은 5억1,100만원이다.

이 숫자들은 면적을 통과한 뒤에도 남는 조건이다. 자산심사 뒤에는 수탁은행의 소득·담보물 추가심사가 이어지고, 그 결과로 대출 가능 여부와 한도를 확인한다. 계약 전 상담에서는 정확한 전용면적과 주소, 예상 담보평가액, 가구 자료를 함께 제시해야 잔금에 쓸 수 있는 돈까지 이야기가 이어진다.

5. 전세로 고르면 집값 대신 보증금을 본다

전세용 신생아 특례 버팀목대출도 임차 전용면적 85㎡ 이하가 기본이다. 수도권 밖의 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하까지라는 지역 조건도 같다.

다만 전세에서는 매매용의 담보평가액 9억원 대신 임차보증금을 본다. 대상 보증금은 수도권 5억원 이하, 수도권 밖 4억원 이하다. 주거용 오피스텔도 전용 85㎡ 이하라면 대상에 포함되며, 채권양도협약기관 소유 쉐어하우스에는 면적 제한 예외가 있다.

매매로 보던 집을 전세로 다시 알아본다면 전용면적 옆에 전세보증금을 적는다. 같은 34평형이어도 이번에는 매매가가 아니라 그 보증금으로 주택 조건을 대조할 차례다.