월급이 올랐는데 대출이자까지 따라 오를까 봐 걱정된다면, 신생아 특례 디딤돌대출은 한숨 돌려도 된다. 특례가 끝난 뒤 금리를 정할 때 쓰는 소득은 대출 취급 당시의 부부합산 소득이다. 5년 뒤 더 번다는 이유로 소득구간을 새로 올려 잡지 않는다.
다만 처음의 특례금리가 대출 만기까지 이어지지는 않는다. 집을 사는 디딤돌은 기본 5년, 전세보증금을 빌리는 버팀목은 기본 4년이다. 30년짜리 대출을 받았어도 처음의 특례기간은 5년. 만기와 특례기간은 달력에 따로 적어야겠다.
1. 연봉이 올라도 처음 소득으로 계산한다
대출받을 때는 부부합산 연소득이 8,500만원 이하였는데, 5년 뒤에는 그 선을 넘었다면?
2026년 2월 HUG의 공개 민원에도 이 질문이 올라왔다. HUG는 디딤돌의 특례 종료 후 금리를 대출 취급 당시 소득수준에 따라 정한다고 답했다. 처음 8,500만원 이하 구간으로 대출받았다면, 종료할 때 소득이 늘어도 그 구간의 산식을 쓴다. 소득이 오른 기쁨에 이자 걱정까지 붙일 일은 줄어든다.
그다음 궁금한 건 종료 후 금리도 계속 움직이느냐다. HUG는 같은 해 7월 회신에서 디딤돌의 특례 종료 후 산정된 금리는 고정금리로 만기까지 적용된다고 안내했다. 5년이 지날 때마다 새 시중금리로 갈아 끼우는 방식은 아니다.
여기서 실제 납부금리에 붙어 있는 우대금리는 따로 봐야 한다. 기본금리는 고정이어도 우대가 끝나면 그만큼 덜 깎아 준다. 은행 약정서에도 우대금리 적용 기준에 따라 대출금리가 바뀔 수 있다는 조건이 있다. 고정이라는 글자만 보고 매달 같은 이자를 예상했다면, 우대 종료일에서 계산이 달라질 수 있다.
2. 5년 뒤 금리를 보려는데, 접수한 달을 고른다
디딤돌을 처음 취급할 때 부부합산 연소득이 8,500만원 이하였다면, 적용 중인 특례금리에 가산금리를 더한다. 가산 폭은 대출접수일 당시 신혼부부 디딤돌의 최저기본금리와 신생아 특례 디딤돌의 최저기본금리 차이다.
그래서 모든 계좌에 같은 숫자를 더하면 안 된다. 처음 접수한 시기의 두 금리를 놓고 계산해야 한다. 지금의 일반 디딤돌 금리표에서 소득구간 하나를 찾아 그대로 옮기는 것도 맞지 않는다.
8,500만원을 초과했다면 계산이 바뀐다. 대출접수일 기준 한국은행의 예금은행 주택담보대출 금리와 은행연합회의 기금 수탁은행 분할상환 주택담보대출 최저금리를 비교해 작은 값을 쓴다. 둘 다 신규취급액 기준이다.
작은 값을 고르더라도 금리에는 하한이 있다. 연소득 1억3,000만원 이하라면 8,500만원 이하 구간의 특례 종료 후 최고금리가 하한이다. 1억3,000만원 초과라면 대출접수일 기준 적용 특례금리에 0.2%p를 더한 금리가 하한이다. 고시금리 두 개 중 작은 쪽이 나왔다고 계산이 바로 끝나지는 않는다.
해당 소득구간의 금리는 주택도시기금의 특례금리 적용 종료 후 적용 금리 화면에서 대출접수 연월과 주택 소재지에 맞춰 찾는다.
https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030808.jsp
이때 고를 달은 특례가 끝나는 달이 아니라 처음 접수한 달이다. 비대면 접수일은 기금e든든에서 본인과 배우자의 정보제공 동의가 모두 끝나 접수가 완료된 날이다. 은행에서 신청했다면 영업점이 신청정보를 보낸 뒤 기금e든든에서 접수가 완료된 날을 쓴다.
표에서 찾은 금리는 계좌의 우대 적용내역과 함께 맞춰야 한다. 기존 대출의 종료 후 금리를 오늘 신규 대출에 붙는 숫자로 바꿔 계산하면, 몇 년 전 받아 둔 조건을 놓치게 된다.
3. 특례를 연장했는데 청약 우대는 끝날 수 있다
아이를 더 낳아 특례기간이 늘었다면 낮은 금리를 더 오래 쓰게 된다. 반가운 일이다. 그런데 함께 받던 청약저축 우대까지 전부 연장됐다고 생각하면 다음 이자 내역에서 당황할 수 있다.
현행 디딤돌 안내에서 청약저축 우대는 대출실행일부터 최대 5년이다. 전자계약 우대와 출생 후 2년을 초과한 미성년 자녀 우대에도 최대 5년이라는 기한이 붙는다. 추가 출산으로 특례기간이 10년이 되어도, 기존 청약저축 우대의 5년은 별도로 끝날 수 있다.
확인할 날짜가 하나 더 생긴 셈이다. 특례 종료일 옆에 우대 항목별 종료일을 놓으면, 특례가 남았는데도 금리가 올라간 이유를 찾기 쉬워진다.
기존 계좌는 체결한 약정의 기한과 은행의 변경 안내를 기준으로 확인한다. 우리은행이 공개한 2025년 6월 23일 시행 약정 개정도 시행일 이후 신규 접수분부터 적용한다고 정했다. 현재 상품 화면의 우대기한을 오래된 계좌에 그대로 붙여 넣지는 않는다.
4. 전세는 4년이 되기 전에 이자가 달라질 수 있다
전세 버팀목은 더 일찍 금리 변화를 만날 수 있다. 특례기간이 4년이어도 대출 이용기간은 보통 2년 이내다. 한 번 연장할 때 아직 특례기간이 남아 있는 셈이다.
그 연장 때 새 임차보증금과 소득으로 금리를 다시 매긴다. 디딤돌의 종료 후 금리를 설명할 때는 처음 소득을 썼지만, 전세 연장에서는 연장 시점 소득을 본다. 소득이 늘었다면 여기서는 이자가 달라질 수 있다. 소득기준을 초과한 경우에는 해당 보증금 구간의 최고금리에 0.3%p를 더한다.
원금을 얼마나 갚았는지도 금리에 영향을 준다. 현행 연장 안내는 최초 대출금 또는 직전 연장 때 잔액의 10% 이상을 상환하거나, 0.2%p 가산금리를 적용하도록 한다. 분할상환으로 이미 그 10% 이상을 갚았다면 이 가산은 적용하지 않는다. 갱신 임대차계약기간이나 대출기간이 1년 이하라면 가산은 0.1%p이며, 전세금안심대출보증은 1년 1개월 이하가 기준이다.
새 보증금이 대출금보다 적어졌다면 대출금도 새 보증금 이내로 줄이도록 일부 상환한다. 보증금이 내려갔다고 좋아했는데 상환할 현금이 필요할 수 있으니, 갱신 계약과 대출 연장을 함께 계산해야 한다.
연장 외에 고시금리도 움직일 수 있다. 신생아 특례 버팀목의 약정은 특례기간 중에도 국토교통부 고시 기준금리가 바뀌면 적용금리가 바뀌도록 한다. 4년이라는 숫자는 특례를 적용하는 기간이지, 같은 금리를 고정해 두는 기간이 아니다.
전세는 특례가 끝난 뒤 금리를 계산하는 방식이 소득 7,500만원을 기준으로 달라진다. 대출신청 당시 산정된 소득이 그 이하면 접수일 당시 신혼부부 버팀목과 신생아 특례 버팀목의 최저기본금리 차이를 더한다. 이 구간의 종료 후 금리도 약정상 국토교통부 고시 기준금리가 바뀌면 달라질 수 있다.
7,500만원을 초과하면 접수일 기준 한국은행의 예금은행 전세자금대출 금리와 은행연합회의 기금 수탁은행 전세자금대출 최저금리 중 작은 값을 쓴다. 신규취급액 기준이며, 연소득 1억3,000만원 이하는 7,500만원 이하 구간의 종료 후 최고금리, 그 초과는 접수일 기준 적용 특례금리에 0.2%p를 더한 금리가 하한이다.
5. 둘째가 태어났다면 은행에 조건변경을 신청한다
추가 출산은 금리 우대와 특례기간 연장으로 이어질 수 있다. 접수 당시에는 접수일 기준 2년 내 추가 출산한 자녀가 대상이며, 대출기간 중 추가 출산한 경우에도 은행을 방문해 조건변경을 신청할 수 있다.
추가 출산 자녀 한 명당 디딤돌은 특례기간을 5년씩 늘려 최장 15년, 버팀목은 4년씩 늘려 최장 12년까지 이용할 수 있다. 금리 우대는 두 상품 모두 한 명당 연 0.2%p다. 이 우대의 적용기간도 따로 있어 디딤돌은 적용일부터 자녀 한 명당 최대 5년·최장 15년, 버팀목은 최대 4년·최장 12년이다.
현행 안내에서는 우대를 합쳐 깎아 주는 폭이 최대 0.5%p이고, 최종금리는 디딤돌 연 1.2%, 버팀목 연 1.0% 아래로 내려가지 않는다. 이미 우대 상한이나 최저금리에 닿아 있다면 추가 출산 우대가 적용돼도 금리가 0.2%p만큼 그대로 내려가지는 않을 수 있다.
대출 중 추가 출산했다면 은행에 조건변경을 신청하면서 금리 우대와 특례기간 연장을 함께 요청한다. 반영된 금리, 우대 적용 시작일, 바뀐 특례 종료일을 받아 두면 된다. 아이가 태어난 날짜만 적어 두고 기다리기에는, 이자에서 달라질 것이 꽤 많다.
#금리변동
#신생아특례디딤돌
#신생아특례버팀목
#특례금리
