철산자이 더 헤리티지 무순위 청약은 2026년 9월 22일 하루만 받는다. 9월 17일 현재 경기도에 거주하는 성년 무주택세대구성원이라면 청약통장 없이 신청할 수 있고, 가점이 아닌 무작위 추첨으로 당첨자를 정한다.
분양가는 7억1,700만원부터 8억800만원이다. 하지만 이미 설치된 발코니 확장과 유상옵션을 의무적으로 승계해야 하므로 실제 계약 대상 금액은 7억2,439만7,000원부터 8억1,726만7,000원까지 올라간다.
이번 청약의 진짜 문턱은 계약금이 아니다. 10월 7일 계약한 뒤 중도금 없이 늦어도 11월 16일까지 잔금 90%를 치러야 한다. ‘최대 7억 차익’이라는 말보다 은행에서 실제로 실행될 대출액과 부족한 현금을 먼저 계산해야 하는 이유다.
1. 광명시민만 넣는 청약은 아니다
신청 대상은 모집공고일인 2026년 9월 17일 현재 경기도에 거주하는 무주택세대구성원이다. 광명시로 거주지를 한정하지 않으므로 수원·성남·용인·안양 등 다른 경기도 지역 거주자도 나머지 조건을 충족하면 신청할 수 있다. 서울과 인천 거주자는 대상이 아니다.
무주택 여부는 신청자 한 명만 보지 않는다. 배우자 등 공고상 세대구성원의 주택 소유 여부까지 확인해야 한다. 현재 재당첨 제한 중인 사람이나 그 세대원, 해당 단지의 기존 당첨 이력 등 별도의 신청 제한에 걸리는지도 청약홈에서 확인해야 한다.
청약통장 가입기간과 납입횟수, 청약가점은 사용하지 않는다. 주택형별로 신청자를 추첨하고 59A는 당첨자와 동·호수까지 무작위로 배정한다. 신청할 수 있다는 것과 원하는 호수를 고를 수 있다는 것은 전혀 다른 이야기다.
이번 더 헤리티지 공급은 전용 59㎡ 4세대다. 같은 시기에 나온 철산자이 브리에르 2세대까지 합쳐 ‘광명 자이 6가구’라고 보도되기도 했지만, 두 단지는 공급 유형과 거주지역 조건이 다르다. 더 헤리티지만 찾는다면 4세대로 읽어야 맞다.
2. 9월 22일 하루, 오후 5시 30분 전에 끝내야 한다
모집공고: 2026년 9월 17일
청약 접수: 2026년 9월 22일 09:00~17:30
당첨자 발표: 2026년 9월 29일
서류 접수: 2026년 10월 1~2일
계약 체결: 2026년 10월 7일
입주지정기간: 2026년 10월 7일~11월 16일
접수는 한국부동산원 청약홈의 APT 잔여세대 메뉴에서 진행한다. 오후 5시 30분에 접속하는 것이 아니라 그 시각까지 신청을 완료해야 한다. 접수 전날 로그인과 인증수단을 점검하고, 신청 후에는 청약내역에서 정상 접수 여부까지 확인하는 편이 안전하다.
공식 공고 확인처는 청약홈이며 주택관리번호는 2026910236이다.
3. 분양가에 옵션을 더한 네 호수 총액
이번 물량은 59A 3세대와 59C 1세대다. 이미 준공된 집이라 발코니 확장, 시스템에어컨 등 설치된 옵션을 빼거나 다른 품목으로 바꿀 수 없다.
59A 121동 304호
공급가격 7억1,700만원
확장·옵션 739만7,000원
합계 7억2,439만7,000원
계약금 7,243만9,700원
잔금 6억5,195만7,300원
59A 122동 1205호
공급가격 7억5,500만원
확장·옵션 830만7,000원
합계 7억6,330만7,000원
계약금 7,633만700원
잔금 6억8,697만6,300원
59C 123동 1101호
공급가격 7억5,700만원
확장·옵션 857만2,000원
합계 7억6,557만2,000원
계약금 7,655만7,200원
잔금 6억8,901만4,800원
59A 120동 3106호
공급가격 8억800만원
확장·옵션 926만7,000원
합계 8억1,726만7,000원
계약금 8,172만6,700원
잔금 7억3,554만300원
취득세와 등기비용, 대출 부대비용, 이사비는 이 합계에 들어 있지 않다. 실제 필요한 돈은 표의 총액보다 더 많다.
특히 59A 신청자는 가장 싼 121동 304호만 보고 계산하면 곤란하다. 같은 59A 안에서도 옵션 포함 총액이 9,287만원 차이 난다. 세 호수 가운데 어느 집에 배정돼도 계약할 수 있도록 8억1,726만7,000원을 기준으로 자금표를 만드는 게 깐깐하지만 맞는 계산이다.
4. 계약금보다 잔금 90%가 문제다
일반적인 공사 중 분양처럼 몇 년 동안 중도금을 나눠 내는 구조가 아니다. 계약일은 10월 7일이고 입주지정기간 마지막 날은 11월 16일이다. 계약 후 길어야 약 40일 안에 6억5,195만원부터 7억3,554만원에 이르는 잔금을 준비해야 한다.
대출 4억원이 실제로 실행된다고 가정하면 주택대금에 들어갈 자기자본은 다음과 같다.
가장 저렴한 호수 약 3억2,440만원
가장 비싼 호수 약 4억1,727만원
여기에 취득세와 등기비, 대출비용이 더해진다. 이 계산은 4억원 대출이 승인된다는 뜻이 아니다. 실제 한도는 소득과 기존 부채를 반영한 DSR, 담보평가, 대출 규제, 금융기관의 후취담보대출 취급 여부 가운데 가장 엄격한 조건에 따라 줄어들 수 있다.
은행에는 단순히 “얼마까지 나오나”만 물어서는 부족하다. 해당 단지와 호수를 담보로 취급하는지, 내 소득과 기존 대출을 반영한 실행 가능액이 얼마인지, 11월 16일 전에 대출 실행이 가능한지를 함께 확인해야 한다. 스트레스 DSR은 미래 금리 상승 위험을 가산해 한도를 심사하는 제도이므로 현재 적용금리만 보고 대출액을 예상하면 차이가 날 수 있다.
스트레스 DSR 제도 설명은 금융위원회 자료에서 확인할 수 있다.
https://fsc.go.kr/po010101/81343
5. 최대 7억은 확정 수익이 아니다
‘최대 7억 차익’은 같은 단지 전용 59㎡A 입주권이 2025년 10월 14억원에 거래된 사례와 이번 공급가를 비교해 나온 표현이다. 옵션 포함 총액을 14억원과 단순 비교하면 명목상 차이는 약 5억8,273만원부터 6억7,560만원이다.
그러나 입주권 거래와 준공 후 아파트 매매는 거래 형태가 다르다. 거래 시점과 동·층·향도 같지 않고, 이번 네 호수의 현재 확정 매매가격이 14억원이라는 뜻도 아니다. 취득세와 등기비, 대출이자, 보유비용을 빼기 전의 숫자이기도 하다.
따라서 “당첨되면 7억원을 번다”보다는 “과거 입주권 거래가격과 이번 공급금액 사이에 큰 차이가 있다”고 표현하는 것이 정확하다. 실제 수익은 향후 매매가격과 처분 가능 시점이 정해져야 계산할 수 있다.
실거래를 확인할 때는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 계약 해제 여부와 거래 유형을 함께 봐야 한다.
https://rt.molit.go.kr/pt/gis/gis.do
6. 바로 전세를 놓는 계획은 확정하지 말아야 한다
이번 공고에는 거주의무 2년과 최초 입주가능일 2025년 5월 30일이 함께 안내돼 있다. 일부 보도는 이를 근거로 2027년 5월 30일까지 거주의무가 남는다고 설명한다.
다만 이번 재공급 당첨자가 언제 입주하고 어떤 방식으로 거주의무를 이행해야 하는지는 단순히 날짜만 빼서 판단하기 어렵다. 전매제한 기간이 지났다고 해서 바로 전세를 놓아도 된다는 뜻도 아니다. 당첨 즉시 세입자를 구해 보증금으로 잔금을 치르는 계획이라면 사업주체에 해당 호수의 입주·거주의무 적용 방식과 임대 가능 시점을 먼저 확인해야 한다.
당첨되면 계약 여부와 관계없이 10년의 재당첨 제한이 적용되는 것으로 공고돼 있다. 잔금을 마련하지 못해 계약을 포기하더라도 청약 기회에 미치는 불이익까지 사라지는 것은 아니다. 일단 청약하고 당첨된 뒤 생각하기에는 대가가 크다.
7. 이런 경우에만 9월 22일 신청할 만하다
공고일 현재 경기도 거주 무주택세대구성원이고, 실제 입주가 가능하며, 59A라면 최고가 호수까지 감당할 수 있는 사람이 우선 검토할 청약이다. 계약금만 보유한 사람보다 잔금대출의 취급 여부와 실행 가능액을 미리 확인한 사람에게 맞는다.
신청 전에는 세 가지만 숫자로 적어 보면 된다.
옵션을 포함한 당첨될 수 있는 최고 금액
은행이 확인한 잔금대출 실행 가능액
취득비용과 비상자금을 남기고 투입할 수 있는 현금
세 숫자가 맞지 않으면 과거 입주권과의 가격 차이가 아무리 커도 계약할 수 없다. 반대로 세 숫자가 맞고 거주의무까지 이행할 수 있다면, 최초 분양가 수준으로 광명 신축 대단지 전용 59㎡를 취득할 기회라는 장점은 분명하다.
결국 철산자이 더 헤리티지 무순위에서 먼저 물을 것은 “얼마나 남나”가 아니다. “11월 16일까지 내 돈과 실제 대출로 잔금을 낼 수 있나”다.
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