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고령자 복지주택 입주 조건은 세 가지다. 모집공고일에 만 65세 이상, 세대 구성원 전원 무주택, 소득과 자산 기준 통과다. 나이는 신청하는 날이 아니라 모집공고일로 센다.

세 가지를 다 충족해도 끝이 아니다. 이 셋은 신청할 자격이지 들어갈 순서가 아니다. 만 65세 이상이어야 신청할 수 있고, 신청자끼리는 다시 점수로 순서가 나뉜다.

1. 만 65세는 공고일 기준

8월 24일에 공고가 났다면 1961년 8월 24일 이전에 태어난 사람까지다. 생일이 며칠 늦으면 해당 모집에는 신청할 수 없다.

무주택은 신청자 한 사람만 보는 게 아니다. 주민등록등본에 같이 올라 있는 세대 구성원 전원이 집이 없어야 한다. 배우자는 주소가 달라도 포함된다.

반대로 자녀가 세대를 나가 따로 살고 있으면 그 자녀 명의 집은 무주택 조건에 영향을 주지 않는다. 자녀 집 때문에 안 된다고 지레 접는 경우가 많은데, 주민등록등본이 분리돼 있으면 상관없다. 분양권과 입주권은 공고문에서 정한 주택 기준을 따른다.

2. 1순위는 수급자, 2·3순위는 소득·자산

신청자가 많으면 순위대로 뽑는다.

고령자 복지주택 입주자 선정순위

1순위: 생계급여 또는 의료급여 수급자

2순위: 국가유공자 등으로 도시근로자 월평균소득 70% 이하이면서 영구임대 자산기준 충족

3순위: 도시근로자 월평균소득 50% 이하이면서 영구임대 자산기준 충족

1순위는 수급자 증명서를 내면 소득·자산 검증이 생략된다. 나머지는 소득과 자산을 증명하는 자료를 내야 한다.

소득에는 월급만 들어가는 게 아니다. 세대 구성원 전원의 근로소득과 사업소득, 임대·이자 같은 재산소득, 공적이전소득을 합산한다. 국민연금을 받고 있으면 그것도 소득이다.

3. 1인 가구 3순위 소득 상한 266만 9,354원

3순위 기준인 50%만 적용하면 1인 가구는 190만원쯤이다. 실제 상한은 266만원이다.

1인 가구에는 20%포인트, 2인 가구에는 10%포인트를 더해 적용하기 때문이다. 2026년 도시근로자 월평균소득을 적용한 상한은 다음과 같다.

2026년 고령자 복지주택 순위별 월소득 상한

1인 가구 3순위(70% 적용): 266만 9,354원

1인 가구 2순위(90% 적용): 343만 2,027원

2인 가구 3순위(60% 적용): 351만 9,762원

2인 가구 2순위(80% 적용): 469만 3,016원

혼자 사는 어르신 기준으로 76만원이 벌어진다. 가구원 수에 따라 더하는 비율을 모르고 신청을 접은 사람이 적지 않을 것이다.

4. 자동차는 총자산과 4,542만원 상한으로 두 번 심사

총자산은 부동산과 자동차, 금융자산, 일반자산을 합친 뒤 부채를 뺀 값이다. 자동차는 총자산 합계에 들어가고, 별도로 개별 자동차 가액 상한도 적용된다. 자동차 한 대를 총자산과 개별 가액에서 각각 심사한다.

자동차 가액 상한은 4,542만원이다.

총자산 상한은 단지의 공급유형에 따라 달라진다. 행복주택형과 통합공공임대형은 3억 4,500만원이다. 영구임대형은 이보다 낮아서 2026년 공고의 상한은 2억 4,500만원이었다. 다만 이 값은 전국 공통이 아니라 모집할 때마다 달라지므로 공고문의 숫자를 따라야 한다.

이름에 고령자복지가 붙었다고 기준이 같은 게 아니다. 공급유형 차이 때문에 같은 사람이 A단지는 되고 B단지는 안 되는 일이 생긴다. 단지를 찍었으면 유형부터 확인하는 게 순서다.

지금 사는 전월세 보증금도 총자산에 들어간다. 제일 잘 빠뜨리는 항목이다.

5. 장기요양 3등급 4점, 단독세대주 3점

순위가 같은 사람이 여럿이면 배점 합계가 높은 순으로 뽑는다. 배점 항목은 공고마다 조금씩 다르지만 영구임대형은 대개 다음과 같다.

영구임대형 고령자 복지주택 배점표

장기요양 3등급: 4점

장기요양 4등급: 3점

장기요양 5등급: 2점

인지지원등급: 1점

단독세대주: 3점

만 75세 이상: 3점

만 70세 이상 75세 미만: 2점

만 65세 이상 70세 미만: 1점

신청하는 시·군 연속거주 5년 이상: 3점

연속거주 3년 이상 5년 미만: 2점

연속거주 1년 이상 3년 미만: 1점

수급권자 또는 차상위계층: 1점

나이로 받는 점수는 아무리 많아야 3점이다. 장기요양 등급 하나가 4점, 혼자 사는 것이 3점, 그 지역에 5년 산 것이 또 3점이다. 만 65세를 갓 넘긴 사람은 1점이지만 장기요양 3등급을 받은 단독세대 어르신은 7점이다.

점수까지 같으면 그 지역 전입일자가 오래된 사람이 앞서고, 전입일자도 같으면 추첨한다.

그러니 나이가 조건이라는 말은 절반만 맞다. 순서를 만드는 건 요양등급과 세대 구성과 전입일자다. 장기요양 인정서를 이미 받아 놓고 배점 서류로 안 낸 사람은 4점을 못 받는다.

6. 영구임대형 26㎡ 월세 5만 1,060원·11만 7,920원

보증금과 월 임대료는 순위가 아니라 자격군으로 나뉜다. 수급자와 차상위계층, 국가유공자 등이 가군이고 나머지가 나군이다.

영구임대형 26㎡ 한 곳의 조건은 이랬다.

같은 주택형의 자격군별 임대조건

가군: 보증금 256만 8,000원, 월 임대료 5만 1,060원

나군: 보증금 1,162만 1,000원, 월 임대료 11만 7,920원

같은 집, 같은 층인데 월세가 두 배가 넘게 벌어진다. 매달 내는 돈은 순위보다 자격군에 따라 더 크게 달라진다.

보증금을 더 넣어 월세를 깎는 것도 된다. 전환이율은 증액할 때 연 6.0%다. 400만원을 더 넣으면 월 임대료가 2만원 줄어든다. 1년에 24만원 아끼자고 400만원을 묶는 것이니, 그 돈으로 연 6%를 넘길 자신이 있으면 안 넣는 게 맞다. 예금 금리로는 넘기기 어려운 숫자다.

계약은 2년 단위로 갱신하고 임대의무기간은 30년이다.

공고는 전국에서 같은 날 나오지 않는다. 단지가 준공될 때마다 지역별로 따로 나오고, 공고에서 접수 마감까지 2~3주짜리가 많다. LH청약플러스와 마이홈포털에서 지역별 공고를 계속 보는 수밖에 없다.

기다린다고 계획한 주택이 모두 지어지는 것도 아니다. 충북 보은군은 국비 71억원을 포함해 195억원짜리 고령자 복지주택 80가구를 계획했다가 위치와 운영비를 이유로 2025년에 사업 승인을 취소했다. 국토교통부 공모에 뽑힌 지 3년 만이었다. 입주 조건을 모두 갖춰도 주택이 지어지지 않으면 소용이 없다. 관심 지역을 한 곳으로 좁히지 않는 편이 낫다는 뜻이다.