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기준금리가 0.25%p 올라 2.75%가 됐다. 주택 관련 대출을 쓰는 사람은 이자가 한 해 29만6000원 늘어난다. 집값은 당장 안 떨어진다.

금리가 부동산에 닿는 순서가 그렇다. 이자가 먼저 오르고, 집값은 인상이 몇 번 쌓인 뒤에 움직인다. 7월 16일 금융통화위원회는 위원 7명 전원 찬성으로 인상을 결정했다. 3년 6개월 만의 방향 전환이다.

1. 기준금리 0.25%p 인상, 이자 연 29만6000원 증가

한국은행이 국회에 낸 자료를 보면 주택 관련 대출 금리가 0.25%p 오를 때 차주 한 명이 한 해 내는 이자는 584만3000원에서 613만9000원이 된다. 29만6000원 늘어난다. 달로 나누면 2만4000원쯤이다.

집값이 몇 억씩 오르내린다는 이야기 옆에 놓으면 작아 보인다. 그런데 이건 금리가 0.25%p 한 번 올랐을 때 늘어나는 이자다.

2. 기준금리 0.25%p인데 주담대 하단은 0.53%p

5대 시중은행의 5년 고정형 주택담보대출 금리는 연 4.79~7.52%다. 5월 말에는 4.26~7.10%였다. 상단이 0.42%p, 하단이 0.53%p 올랐다.

그 사이 기준금리는 0.25%p 올랐고, 고정형의 지표가 되는 은행채 5년물은 4.207%에서 4.478%로 0.271%p 올랐다. 하단 0.53%p는 둘 중 어느 것으로도 설명이 안 된다. 나머지는 은행이 더한 금리다. 가계대출 총량을 맞추려고 가산금리를 올리고 우대금리를 깎았다.

변동형(6개월)은 연 4.17~6.88%다. 기준금리만 보고 내 이자를 계산하면 실제보다 매번 적게 나온다.

3. 매물이 당장 안 나오는 건 고정금리 비중 때문

2021년부터 2022년까지는 기준금리가 0.5%에서 3%대 후반까지 단기간에 올랐다. 그때는 충격이 컸다. 지금은 이미 높은 수준에서 0.25%p 움직였고 시중금리에 미리 반영돼 있었다. 변동금리 비중이 낮고 고정금리 비중이 높아서, 고정으로 묶어 둔 사람은 이번 인상을 이번 달에 느끼지 않는다.

대출 한도도 이미 줄었다.

15억원 이하 6억원

15억원 초과 25억원 이하 4억원

25억원 초과 2억원

KB국민은행은 이달 주담대 한도를 최대 6억원에서 3억원으로 일괄 축소했다. 지금은 금리보다 줄어든 대출 한도가 집을 사려는 사람을 먼저 가로막는다.

4. 성북 7.89% 오른 동네와 강남 3구의 차이

올해 상반기 서울 아파트값은 25개 구 전역에서 올라 6월 넷째 주까지 누적 4.82% 상승했다.

성북 7.89%

노원 5.57%

강북 4.64%

도봉 4.28%

동남권 2.67%

많이 오른 지역은 대출을 끼고 산 사람이 많은 지역이다. 15억원 이하면 6억원까지 나오니 중저가 단지로 매수세가 몰렸다. 그래서 이자가 오르면 이 동네가 먼저 흔들린다. 현금 비중이 높은 강남 3구는 금리 상승의 영향이 제한적이라 매물 증가나 가격 조정 폭도 크지 않을 거라는 전망이 많다. 오를 때 앞장선 곳이 조정도 먼저 받는다.

5. 이자와 보유세가 오르면 월세 전환 증가

늘어난 이자와 세금이 임대료로 넘어간다는 말이 나온다. 전세를 월세로 돌리는 수요가 늘고 월세 오름폭도 가팔라진다는 것이다. 초고가 주택과 비거주 1주택의 세 부담을 강화하는 부동산 세제 개편안이 8월에 나왔다. 늘어난 이자와 세금이 실제로 임대료에 반영될지는 앞으로 몇 달 안에 드러난다.

6. 기준금리 3.50%면 이자는 연 88만8000원

시장에서는 올 하반기 한 차례, 내년 상반기 두 차례 인상으로 기준금리가 3.50%까지 간다고 본다. 기준금리가 0.75%p 더 오른다는 뜻이다. 같은 방식으로 계산하면 차주당 이자가 한 해 88만8000원 더 늘어난다. 7월 인상분까지 합치면 118만4000원, 달로 9만8000원이다. 집값이 안 움직여도 이 돈은 나간다.

다음 금융통화위원회는 8월 27일이다. 기준금리 인상은 한 번의 회의로 끝나지 않을 가능성이 크다. 이제 금리 소식이 나오면 집값 기사 대신 내 대출이 고정인지 변동인지부터 본다.